La compra de un terreno y su edificación constituyen una única operación a efectos del IVA

Cada vez más se están llevando a cabo, por parte de los compradores particulares de vivienda, la adquisición de un terreno, habitualmente en las periferias de las ciudades, y la construcción de una pequeña casa en ellos. Este tipo de operaciones buscan rebajar el precio por metro cuadrado que tan elevado precio se alcanza en los puntos neurálgicos de muchas capitales en favor de poder construir una casa a gusto y medida del comprador.

Pues bien, cabría pensar que la operación de adquisición del terreno, a un particular o profesional, y la posterior construcción de la vivienda que en él radicará son operaciones completamente separadas y que deberán tributar al tipo correspondiente para cada una de ellos a efectos del IVA. Sin embargo, tal y como recoge la Consulta Vinculante (V1687-21), de 2 de junio de 2021, esto no siempre es así.

Del escrito de consulta se desprende que una entidad constructora lleva a cabo la adquisición de unos terrenos con el fin de edificar sobre ellos y formar una especie de parque residencial o urbanización que, una vez finalizado, se pondrá a disposición del público general para su adquisición. 

Ahora bien, la entidad constructora decide llevar a cabo la venta anticipada de los terrenos, con anterioridad al inicio del proceso de construcción de las viviendas, siendo aquí donde radica el quid de la cuestión: a pesar de que la entidad haya separada la operación de venta de los terrenos edificados en dos, por un lado, la operación de venta del terreno y, por el otro, la venta de la vivienda, su intención era la compra del terreno, edificación de los mismos y su posterior venta.

Es relevante el hecho de distinguir entre estas dos operaciones ya que, según los artículos 90 y 91 de la LIVA, la venta del terreno tributará al tipo general del 21 por ciento mientras que la venta de la vivienda, con los requisitos contenidos en el artículo 91.Uno.3.1º de la LIVA, se realizará al 10 por ciento. Esto supone, en palabras de la consulta, «alterar la funcionalidad del sistema del Impuesto sobre el Valor Añadido» debiendo, por tanto, «considerarse una operación global, el tipo impositivo aplicable debe determinarse de modo uniforme, siendo de aplicación el tipo reducido del 10 por ciento tanto a la venta de la parcela de terreno como a la posterior ejecución de obras y entrega de la vivienda».

Concluyendo la consulta de manera rotunda en el siguiente sentido:

«(...) es decisivo determinar la naturaleza de las distintas operaciones teniendo en cuenta todas las circunstancias. A tal respecto, es importante si las operaciones se hallan vinculadas entre sí de forma tal que, tomadas aisladamente, desde la perspectiva del consumidor medio, no revistan para el cliente la utilidad práctica necesaria.

En el caso objeto de consulta, el consultante espera obtener de la constructora la vivienda sin que, en las condiciones señaladas, la entrega previa del terreno le reporte utilidad alguna de manera aislada.

En este sentido, un indicio de la necesaria vinculación entre ambas operaciones, según parece deducirse del escueto escrito de consulta, es que la puesta a disposición del terreno tendrá lugar en el momento de la entrega de la vivienda ya terminada, conservando mientras tanto la sociedad constructora la capacidad de disposición de la finca en aras de cumplir con el objeto social de terminar la construcción de las viviendas. Asimismo, otra prueba de lo anterior vendría constituida por la calificación del terreno de uso residencial, así como la posible existencia de proyectos de edificación de viviendas ya visados por el correspondiente colegio de arquitectos».