La DGT aclara cómo tributa el alquiler turístico de parte de la vivienda habitual

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1643-25), de 15 de septiembre de 2025, analiza el tratamiento en el IRPF de los rendimientos obtenidos por el alquiler turístico de una habitación de la vivienda habitual de la consultante, alquilada en el año 2024 durante 135 días.

Rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF

La DGT parte del artículo 22  de la LIRPF para recordar que los ingresos derivados del arrendamiento de una de las habitaciones de su vivienda habitual tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que se presten servicios propios de la industria hotelera, en cuyo caso podrían calificarse como rendimientos de actividades económicas.

En el caso planteado, la consultante destina una habitación de su vivienda habitual al alquiler turístico sin que conste la prestación de servicios adicionales propios de la actividad hotelera, por lo que los importes cobrados al arrendatario se califican como rendimientos del capital inmobiliario.

Gastos deducibles y prorrateo

La consulta recuerda que, según el artículo 23 de la LIRPF, para determinar el rendimiento neto se podrán deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como, en su caso, las cantidades destinadas a amortización del inmueble, siempre que respondan a una depreciación efectiva.

En particular, la DGT distingue:

1. Gastos directamente vinculados con la parte alquilada. Serán deducibles en su totalidad (por ejemplo, reparaciones específicas de la habitación alquilada, pequeños suministros individualizados, etc.).

2. Gastos generales de la vivienda no individualizables (IBI, seguros, comunidad, suministros sin contador separado, etc.). Estos deberán prorratearse atendiendo a:

• El porcentaje de superficie de la vivienda efectivamente cedida en alquiler (la habitación y, en su caso, zonas comunes de uso compartido que se incluyan en el contrato), respecto de la superficie total de la vivienda.
• El tiempo durante el cual la habitación está efectivamente alquilada (135 días de 2024), respecto del total de días del año.

Solo la parte de los gastos que resulte de aplicar ambos porcentajes sobre cada gasto general tendrá la consideración de deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.

Amortización de la vivienda

La DGT recuerda que, en línea con el artículo 23.1.b) de la LIRPF, es deducible la amortización del inmueble y, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo (mobiliario, electrodomésticos, etc.), siempre que responda a depreciación efectiva.

En este contexto, la amortización deducible se calculará sobre el coste de adquisición o valor catastral (excluido el valor del suelo), aplicando el porcentaje que corresponda según norma, pero únicamente en la proporción que represente:

• La superficie alquilada sobre el total del inmueble, y
• El tiempo de cesión (135 días) sobre el total del año.

Gastos de financiación y otros conceptos

En cuanto a los intereses de préstamos y demás gastos de financiación relacionados con la adquisición o mejora de la vivienda, podrán deducirse como gastos necesarios en la misma proporción que el resto de gastos generales, esto es, según superficie afectada al alquiler y tiempo efectivo de cesión.

Asimismo, se podrán deducir otros conceptos como primas de seguros, gastos de comunidad, tributos y recargos no estatales (por ejemplo, IBI, tasas municipales repercutibles al propietario) y gastos de conservación y reparación, siempre en la parte que corresponda a la habitación alquilada y al periodo en que se ha destinado al alquiler turístico.

Impacto práctico de la consulta

La consulta vinculante (V1634-25), de 15 de septiembre de 2025, ofrece un criterio para quienes destinan una parte de su vivienda habitual al alquiler turístico: los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario y los gastos generales deben prorratearse tanto por superficie como por tiempo de alquiler.