El TS confirma la legitimación pasiva del arrendatario por ocupar elementos comunes

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia n.º 42/2026, de 20 de enero, ECLI:ES:TS:2026:139, resuelve un conflicto entre una comunidad de propietarios y el bar arrendatario de un local comercial sobre la ocupación de una zona común con elementos de terraza (mesas, sillas, barriles, sombrilla y otros).

El procedimiento trae causa de una demanda de la comunidad ejercitando una acción basada en el art. 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) , al considerar que se estaban ocupando elementos comunes sin autorización. Tras una sentencia desestimatoria en primera instancia, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8.ª) revocó el pronunciamiento y condenó tanto a la propietaria del local como a la arrendataria al cumplimiento del acuerdo comunitario que ordenaba la retirada del mobiliario de terraza.

Relevancia: legitimación pasiva del arrendatario y firmeza del acuerdo comunitario

El Tribunal Supremo examina, a través de un recurso extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por la arrendataria, dos cuestiones de interés práctico en el régimen de propiedad horizontal:

1) Si el arrendatario puede ser demandado y condenado cuando es quien materialmente ocupa un elemento común con su mobiliario, aun cuando las obligaciones del art. 9 de la LPH recaen, en principio, sobre los propietarios.

2) El alcance de la firmeza de los acuerdos comunitarios cuando la propietaria no los impugna en plazo y la arrendataria, que los conoce, tampoco promueve su impugnación por quien sí está legitimado (el propietario).

Antecedentes del caso: revocación de la autorización de terraza

La comunidad de propietarios acordó en una Junta celebrada el 7 de febrero de 2017 retirar la autorización para la colocación de elementos de terraza en un espacio de titularidad comunitaria utilizado por el bar explotado por la arrendataria. El acuerdo se comunicó mediante burofaxes tanto a la propietaria del local, como a la arrendataria.

Pese a dicha comunicación, la terraza permaneció instalada. La comunidad interpuso demanda solicitando se declarase el incumplimiento del acuerdo y se condenase a los demandados a retirar todo el mobiliario de terraza ubicado en la zona común, con la facultad subsidiaria de que lo hiciera la propia comunidad a costa de éstos.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 64 de Madrid desestimó la demanda por falta de prueba de ilicitud de la actividad, ausencia de quejas vecinales y no acreditarse la notificación del acta de la Junta a la propietaria a efectos de su posible impugnación.

En apelación, la Audiencia Provincial estimó el recurso de la comunidad, confirmó la existencia y contenido del acuerdo de Junta de 7 de febrero de 2017 (accesible íntegramente a través de LexNet) y consideró que dicho acuerdo era eficaz y debía cumplirse, condenando a propietaria y arrendataria a retirar los elementos de terraza de la zona común.

Infracción procesal: incongruencia por omisión sobre la legitimación de la arrendataria

En el recurso extraordinario por infracción procesal, la arrendataria alegó, entre otros motivos, vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por no haberse resuelto expresamente su excepción de falta de legitimación pasiva.

El Tribunal Supremo estima el segundo motivo de infracción procesal, al apreciar una incongruencia omisiva: la Audiencia no dio respuesta a la alegación de falta de legitimación pasiva de la arrendataria, cuestión que podía ser determinante del fallo. 

Al mismo tiempo, el Tribunal descarta que se produjera una indefensión material por la forma en que se aportó el acta de la Junta o por la actuación del órgano judicial, subrayando la doctrina constitucional según la cual la indefensión constitucionalmente relevante debe ser real, efectiva y directamente imputable a la actuación judicial, no a la pasividad o falta de diligencia de las partes.

Legitimación pasiva del arrendatario en la acción de la comunidad

Ya en el análisis de fondo, a través del recurso de casación, la recurrente sostuvo que el art. 9.1 a) de la LPH sólo impone obligaciones a los propietarios y que, como arrendataria, no podía ser condenada en virtud de una acción dirigida a hacer valer obligaciones propter rem de la propietaria del local.

El Tribunal Supremo descarta esta tesis y confirma la legitimación pasiva de la arrendataria en un supuesto como el analizado:

• La comunidad ejercita una acción real en defensa de un elemento común que está siendo ocupado con el mobiliario de la arrendataria para la explotación de su negocio, sin autorización comunitaria vigente.
• La pretensión se dirige a la retirada de muebles titularidad de la arrendataria que ocupan el espacio común, lo que justifica que se le exija directamente la cesación de su posesión sobre dicho espacio.
• La arrendataria, en su contestación a la demanda, negó el derecho de la comunidad a ejecutar el acuerdo de Junta y solicitó la desestimación íntegra de la demanda, lo que evidencia su propio interés jurídico en el litigio y la necesidad de que quede vinculada por la resolución.

La Sala se apoya, entre otras, en su STS n.º 658/2008, de 3 de julio, ECLI:ES:TS:2008:4454, y en la STS n.º 832/2009, de 18 de diciembre, ECLI:ES:TS:2009:7974, donde se admite la posibilidad de integrar en la relación procesal a arrendatarios y ocupantes cuando son los autores materiales de la ocupación o uso discutido de los elementos comunes. Aunque la responsabilidad propter rem frente a la comunidad recae en último término sobre el propietario, la presencia del arrendatario en el proceso permite ejecutar eficazmente la sentencia y evita decisiones contradictorias.

Impugnación de acuerdos de Junta: limitación a los propietarios

En un segundo motivo de casación, la arrendataria alegaba infracción del art. 18 de la LPH, sosteniendo que carecía de legitimación para impugnar acuerdos de la Junta de propietarios y que ello debía tener trascendencia en la validez y eficacia del acuerdo que ordenó retirar la terraza.

El Tribunal Supremo reconoce que, conforme al art. 18.2 de la LPH, los legitimados para impugnar acuerdos comunitarios son los propietarios (y quienes expresamente menciona la norma), y no los simples arrendatarios. Sin embargo, aclara que:

• El acuerdo de la Junta que revocó la autorización de terraza se notificó a la propietaria y a la arrendataria mediante burofax.
• La propietaria, pese a conocerlo, no lo impugnó en los plazos legales, por lo que el acuerdo devino firme y de obligado cumplimiento en los términos del art. 18 de la LPH.
• La arrendataria, que también conocía la existencia y contenido del acuerdo, pudo haber instado a la propietaria a ejercitar la acción de impugnación y no lo hizo.

Por ello, la Sala concluye que la imposibilidad de la arrendataria de impugnar directamente el acuerdo no altera la firmeza del mismo: si el propietario no está autorizado por la comunidad para ocupar el elemento común, tampoco el arrendatario, cuya posición posesoria deriva de aquél, puede seguir utilizándolo.

Concluye la sala que:

«(...) si el arrendador, propietario del local, no está autorizado para ocupar el espacio común, actualmente destinado a la explotación del bar, carecerá la recurrente arrendataria del derecho para su utilización, al hallarse subordinada su posesión inmediata sobre el elemento común litigioso a que la ostente el propietario arrendador».

Fallo y consecuencias prácticas

En el fallo, el Tribunal Supremo:

1.º Estima el segundo motivo del recurso extraordinario por infracción procesal, para integrar el razonamiento sobre la falta de legitimación pasiva de la arrendataria, sin imposición de costas por este recurso y con devolución del depósito correspondiente.

2.º Desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendataria y ratifica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que había condenado tanto a la propietaria como a la arrendataria a retirar los elementos de terraza de la zona común, imponiendo las costas de casación a la recurrente y acordando la pérdida del depósito constituido para recurrir.