El Supremo avala que una cooperativa reclame por defectos en la construcción vía LOE

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia n.º 828/2026, de 29 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2451, resuelve que una cooperativa de enseñanza que promovió la construcción de un centro docente sobre parcelas públicas en virtud de una concesión administrativa sí tiene legitimación activa para ejercitar acciones basadas en la Ley de Ordenación de la Edificación ( LOE) frente a los agentes de la construcción por los defectos constructivos del inmueble. La resolución estima el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos por la cooperativa promotora del colegio y casa la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que le había negado esa legitimación. 

La relevancia del fallo radica en que aclara si el concesionario de una obra pública destinada a centro docente concertado puede quedar equiparado, a estos efectos, al propietario o dueño de la obra. El Tribunal responde afirmativamente y rechaza una interpretación formalista del artículo 17 de la LOE que limite la acción solo a quien ostente la titularidad dominical estricta.

Antecedentes del caso

El litigio parte de la construcción y gestión de un colegio concertado. La cooperativa resultó adjudicataria de una concesión de uso privativo con obras de carácter permanente por 75 años, inscrita a su favor, y actuó como autopromotora de la edificación. Para ello suscribió un contrato de obra «llave en mano» con la constructora y la obra fue recibida en octubre de 2011. Años después, un informe emitido en 2015 apreció defectos graves en la instalación eléctrica, que obligaban a su subsanación bajo apercibimiento de corte de suministro. Ante la falta de reparación por los demandados, la cooperativa asumió por sus propios medios el coste de las obras de subsanación, que ascendió a 109.523,39 euros, y reclamó esa cantidad frente a la constructora y varios técnicos intervinientes. 

En primera instancia se apreció falta de legitimación activa de la cooperativa para accionar con base en la LOE por no ser propietaria del edificio, criterio que la Audiencia Provincial mantuvo, aunque sí revocó la falta de competencia objetiva respecto de la constructora para la acción contractual. El Supremo corrige ahora ese enfoque y declara que la cooperativa puede hacer valer no solo la acción contractual, sino también las acciones específicas de la LOE. 

Por qué el Supremo reconoce la legitimación activa

La sentencia recuerda, en primer lugar, que el artículo 9 de la LOE considera promotor a quien decide, impulsa, programa y financia la obra, y que el artículo 17 establece la responsabilidad de los agentes de la edificación frente a propietarios y terceros adquirentes por los daños materiales causados por vicios o defectos. A partir de ahí, el Tribunal enlaza esta regulación con su propia jurisprudencia favorable a una interpretación amplia de la legitimación activa en materia de defectos constructivos. 

El Supremo destaca que la cooperativa ostentaba una posición material especialmente intensa sobre la obra: participó en el concurso público, obtuvo la concesión, promovió y financió la construcción, contrató la ejecución y asumió la explotación del centro durante un plazo muy prolongado. Además, la legislación patrimonial y de contratación pública aplicable al caso reconoce al concesionario un derecho real sobre las obras e instalaciones y le atribuye, durante la vigencia de la concesión, los derechos y obligaciones del propietario. Desde esa base, la sala concluye que el concesionario de obra pública que asume la ejecución de la obra puede ser asimilado al propietario o dueño de la obra a efectos del ejercicio de las acciones típicas de la LOE.  

La sentencia añade que negar esa legitimación vaciaría de contenido la protección de la LOE en supuestos frecuentes en los que el concesionario ejecuta la obra mediante contratos «llave en mano», quedando de otro modo reducido a la exclusiva responsabilidad contractual frente a la empresa con la que contrató. Para el Tribunal, esa solución sería contraria al espíritu y finalidad de la norma. 

La respuesta práctica: sí puede reclamar vía LOE

La consecuencia práctica del fallo es clara: sí, la cooperativa de enseñanza tiene legitimación activa para reclamar a la constructora y a los demás agentes de la edificación a través de la LOE por los defectos constructivos del centro docente, aunque no sea propietaria en sentido dominical del suelo o del edificio y actúe como concesionaria administrativa. El Tribunal entiende que su condición de concesionaria, promotora y perjudicada por haber asumido el coste de reparación le permite accionar dentro del sistema de responsabilidad de la LOE.  

Por ello, el Supremo estima íntegramente el recurso de apelación de la cooperativa, reconoce su legitimación activa y ordena devolver las actuaciones al juzgado para que enjuicie también las acciones basadas en la LOE, sin poder apreciar ya la falta de legitimación de la demandante. Es decir, la cuestión resuelta por el Alto Tribunal no es aún la responsabilidad definitiva por los defectos, sino la posibilidad de que la cooperativa haga valer esa reclamación por la vía específica de la LOE.

Impacto del criterio

El pronunciamiento refuerza una lectura funcional de la legitimación en materia de edificación y puede resultar especialmente relevante para cooperativas, concesionarios y otras figuras que promuevan y exploten inmuebles públicos o privados sin ostentar necesariamente la plena propiedad. El criterio del Supremo prioriza la posición real del perjudicado en el proceso edificatorio y evita que una concepción rígida del término «propietario» deje sin cobertura el régimen especial de responsabilidad de la LOE.