Reembolso de mejoras en finca ajena tras la ruptura de pareja

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en la STS n.º 1306/2026, de 23 de julio, ECLI:ES:TS:2026:3446, estima un recurso de casación y reconoce el derecho a recuperar los 47.463,02 euros invertidos en acondicionar y amueblar una vivienda perteneciente al padre de la expareja de quien sufragó los trabajos.

La resolución resulta relevante porque delimita la aplicación del artículo 361 del Código Civil y confirma que las reglas de la accesión no rigen cuando el propietario conoce y autoriza las obras ejecutadas en su inmueble. Si tampoco existe una relación contractual o una norma específica que regule la reclamación, puede acudirse a la acción subsidiaria de enriquecimiento injusto.

Una inversión para convertir la estructura en vivienda

El litigio tuvo su origen en las obras realizadas entre julio de 2009 y junio de 2010 en la primera planta de un edificio propiedad del demandado. El espacio se encontraba en estructura y fue acondicionado mediante trabajos de albañilería, fontanería, carpintería, electricidad y pintura, además de dotarse de cocina, baño, dormitorios, mobiliario y demás equipamiento.

La demandante convivía entonces con el hijo del propietario y asumió prácticamente todo el coste, financiado mediante aportaciones de familiares. La vivienda se convirtió en la residencia habitual de la pareja y de su hijo menor hasta la ruptura de la convivencia en 2016, momento en el que quien había pagado las obras abandonó el inmueble.

Posteriormente reclamó al propietario la cantidad invertida. Aunque la primera instancia consideró acreditado que había sufragado íntegramente los trabajos, desestimó la demanda al entender que debía haberse ejercitado la acción prevista para la accesión inmobiliaria en el artículo 361 del Código Civil. La Audiencia Provincial confirmó esta decisión.

El artículo 361 del Código Civil no resulta aplicable

El Tribunal Supremo rechaza la solución de las instancias anteriores por dos razones. En primer lugar, explica que el supuesto no se corresponde propiamente con una nueva edificación en terreno ajeno, sino con obras interiores de terminación y acondicionamiento de una estructura preexistente para transformarla en una vivienda funcional y habitable.

En segundo lugar, recuerda que no deben aplicarse las normas de la accesión cuando el titular de la finca conoce y autoriza la actuación. En este caso, las obras se desarrollaron a la vista, ciencia y paciencia del propietario, quien incluso participó en ellas junto con su hijo. No se trataba, por tanto, de una incorporación realizada al margen de su voluntad.

Este criterio coincide con la doctrina que excluye el artículo 361 del Código Civil cuando quien construye o mejora el inmueble está vinculado con su propietario y actúa con una expectativa razonable de compensación. En tales situaciones, la vía adecuada puede ser el enriquecimiento sin causa, y no necesariamente la accesión inmobiliaria. 

Cuándo procede el enriquecimiento injusto

La Sala insiste en que el enriquecimiento injusto tiene carácter subsidiario: solo puede aplicarse cuando la pretensión no está regulada por una acción específica y preferente. No basta con que esa otra acción haya prescrito, no se haya ejercitado o haya fracasado.

Descartada en este supuesto la accesión, el Tribunal examina los requisitos materiales de la acción. Para que exista enriquecimiento injusto debe apreciarse una ventaja o utilidad patrimonial, un empobrecimiento correlativo de otra persona, una relación causal entre ambos desplazamientos y la ausencia de una causa jurídica que permita conservar el beneficio.

La sentencia considera concurrentes todos esos elementos. El propietario recibió una vivienda completamente terminada, equipada y amueblada, con el consiguiente incremento de valor de su inmueble, sin asumir el desembolso acreditado. Paralelamente, la demandante destinó 47.463,02 euros a un bien sobre el que carecía de derecho alguno.

Además, tras la ruptura de la convivencia y el abandono de la vivienda desapareció la causa que inicialmente explicaba la inversión. La expectativa de destinar el inmueble a residencia familiar ya no podía justificar que el propietario conservara gratuitamente el beneficio patrimonial obtenido.

Condena al reintegro de 47.463,02 euros

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, asume la instancia y estima íntegramente la demanda. En consecuencia, condena al propietario a abonar 47.463,02 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda.

También impone al demandado las costas de la primera instancia. No efectúa condena en costas respecto de la apelación ni de la casación y acuerda devolver los depósitos constituidos para recurrir.

Impacto práctico de la sentencia

El pronunciamiento es especialmente relevante para las inversiones realizadas en viviendas de familiares o de la pareja sin una regulación contractual clara. La mera ruptura sentimental no genera automáticamente un derecho de reembolso, pero sí puede abrir la vía del enriquecimiento injusto cuando se acredita quién pagó, el beneficio obtenido por el propietario y la desaparición de la causa que justificaba el desembolso.

Para prevenir litigios, resulta aconsejable documentar previamente la naturaleza de las aportaciones, el destino de las obras, la titularidad del inmueble y las condiciones de una eventual restitución. A falta de pacto, la sentencia confirma que el consentimiento del propietario puede excluir la accesión y permitir una reclamación restitutoria si concurren todos los requisitos del enriquecimiento sin causa.