El Supremo aclara cuándo un error invalida una compraventa

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en la STS  n.º 1220/2026, de 20 de julio, ECLI:ES:TS:2026:3371, ha desestimado los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal formulados contra una resolución que apreció un error en la identificación del inmueble consignado en una escritura pública de compraventa.

La decisión confirma que la escritura declaró transmitida una finca registral completa cuando la voluntad de la parte vendedora se limitaba a un local comercial y su terreno adyacente. El comprador no queda protegido por la apariencia documental cuando las circunstancias objetivas de la operación revelan una discordancia esencial entre lo querido y lo declarado.

Una escritura que incluyó toda la finca registral

El litigio surgió de una compraventa formalizada en noviembre de 2018 por un precio de 126.305 euros. La escritura describía una finca registral de 15.288 metros cuadrados que comprendía varias naves, almacenes y un edificio utilizado anteriormente como oficina bancaria.

La vendedora sostuvo que únicamente pretendía transmitir el local y una zona de terreno delimitada físicamente, con una superficie de 587,29 metros cuadrados. Sin embargo, la minuta remitida a la notaría incorporó la descripción registral de todo el complejo. Detectado el problema, requirió inmediatamente a la compradora para rectificar el documento, pero no alcanzaron un acuerdo.

El juzgado desestimó inicialmente la demanda al considerar que la escritura identificaba con claridad la totalidad de la finca y que no se había probado el error alegado. La Audiencia Provincial revocó parcialmente esta decisión y declaró que existió un error obstativo en la identificación del objeto, aunque rechazó declarar que la compraventa se hubiera perfeccionado únicamente sobre el local y ordenar su segregación.

La diferencia entre la voluntad y la declaración

El Tribunal Supremo considera acreditado que la vendedora incurrió en un error al omitir que solo pretendía transmitir una parte del inmueble. La Sala apoya esta conclusión en varios elementos: el documento de arras identificaba la calle desde la que se accedía únicamente al antiguo local bancario; el precio se aproximaba a la tasación de ese local y su terreno; y existía una enorme desproporción respecto del valor de la finca completa.

A ello se añade la reacción inmediata de la vendedora para subsanar la escritura y la entrega de unas llaves vinculadas al local, pese a que la finca registral comprendía distintas naves y almacenes. El error recaía, por tanto, sobre un elemento esencial del contrato: el inmueble que se pretendía transmitir.

La Audiencia Provincial ya había apreciado esa divergencia inconsciente entre lo querido y lo declarado, criterio ahora confirmado por el Supremo. La doctrina diferencia este supuesto del error vicio del artículo 1266 del Código Civil: en el error obstativo no existe coincidencia entre la voluntad formada y su exteriorización, lo que afecta al consentimiento exigido por el artículo 1261 del mismo texto legal. 

La confianza del comprador tiene límites

Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es el análisis de la confianza invocada por la compradora, que afirmaba haber querido adquirir siempre la finca completa conforme a la descripción de la escritura.

La Sala concluye que esa confianza no merece protección en las circunstancias del caso. La desproporción entre el precio pactado y el valor de todo el inmueble, el contenido del contrato de arras y el requerimiento enviado inmediatamente después de la firma impedían considerar razonable que la compradora se amparase exclusivamente en la apariencia creada por la escritura.

El criterio no significa que cualquier diferencia de valor permita desconocer el contenido de un documento público. La conclusión responde a una valoración conjunta de los indicios acreditados. Para apreciar el error obstativo resulta decisivo demostrar la falta de correspondencia entre la declaración contractual y la voluntad real, sin confundirla con un simple error sobre las cualidades del bien. 

No hubo incongruencia ni indefensión

La compradora alegó también que la Audiencia Provincial había incurrido en incongruencia al declarar el error sin aceptar las restantes consecuencias solicitadas en la demanda. El Supremo rechaza este argumento: la sentencia estimó expresamente la primera petición de la parte actora y desestimó las demás, sin modificar la causa de pedir ni alterar los términos del debate.

La Sala recuerda que la congruencia se comprueba confrontando las pretensiones formuladas con la parte dispositiva de la sentencia. El tribunal puede aplicar las normas jurídicas pertinentes, conforme al principio iura novit curia, siempre que no sustituya la causa de pedir ni genere indefensión.

Tampoco era posible reconocer directamente la venta separada del local y el terreno. Los informes periciales advertían de dificultades urbanísticas para segregar la superficie pretendida y no existía una voluntad común sobre la forma de individualizar la propiedad. Por ello, la resolución se limitó a declarar el error cometido en la escritura.

Las restituciones deberán discutirse separadamente

La sentencia tampoco fija la devolución del precio, los gastos, los impuestos o las inversiones efectuadas por la compradora. El Supremo señala que tales pretensiones no fueron sometidas debidamente a la consideración del tribunal. Pronunciarse sobre cantidades no reclamadas habría supuesto, precisamente, incurrir en incongruencia.

A falta de acuerdo, las consecuencias restitutorias o indemnizatorias deberán resolverse en otro procedimiento. La Sala desestima ambos recursos, impone sus costas a la recurrente y acuerda la pérdida de los depósitos constituidos.

Impacto práctico para las operaciones inmobiliarias

La resolución refuerza la necesidad de que empresas, entidades financieras y asesores jurídicos comprueben la plena coincidencia entre las tasaciones, la realidad física y la descripción registral incorporada a la escritura. El contrato de arras debe identificar detalladamente el inmueble y las condiciones esenciales de la futura compraventa.

La escritura pública no neutraliza por sí sola un error esencial si el conjunto de las circunstancias acredita que lo declarado no coincide con la voluntad real y que la contraparte no podía confiar razonablemente en esa apariencia. Para prevenir litigios, resultan especialmente relevantes la revisión coordinada de la documentación precontractual, la delimitación gráfica del bien y la comprobación previa de la viabilidad urbanística y registral de cualquier segregación.