El TEAC aclara cómo calcular el prorrateo de gastos para su deducción en IRNR en apartamentos turísticos sometidos a «rental pool»

El Tribunal Económico-Administrativo Central, en su resolución n.º 5682/2022, de 18 de diciembre de 2025, desestima la reclamación formulada frente a una liquidación provisional del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) relativa a los rendimientos derivados del arrendamiento turístico de un apartamento integrado en un complejo turístico explotado mediante un sistema de rental pool.

Un sistema que, según se define en el propio escrito presentado por el contribuyente, sería un mecanismo para garantizar una renta mínima a los apartamentos que conforman un pool, de forma que aquellos apartamentos que tienen características similares perciben su retribución conforme a la media de las estancias que se hayan producido en dicho pool, en dicho rango.

Normativa aplicada y doctrina previa

El TEAC parte de los artículos 12.1, 13.1.g) y 24 de la LIRNR, que sujetan a gravamen en España las rentas obtenidas por no residentes derivadas de inmuebles situados en territorio español; y que permiten, para residentes en la UE o el EEE con intercambio de información, la deducción de los gastos previstos en la LIRPF, siempre que estén directamente relacionados con los rendimientos y tengan un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.

En materia de gastos deducibles, se acude al artículo 23.1 de la LIRPF y se reitera la doctrina y jurisprudencia según la cual:

• La deducción de los gastos propiamente como el IBI, seguros, gastos de comunidad, suministros y otros anuales se admitirá en función de los días concretos en los que el inmueble estuvo arrendado y generó rentas.
• Mientras que la deducción de aquellos que tengan la consideración de gastos de reparación y conservación se admitirá íntegramente con carácter general.

Criterio sobre el prorrateo de gastos en complejos turísticos con «rental pool»

Dado que el rental pool es un mecanismo por el que los ingresos de arrendamiento de las unidades de un mismo grupo o pool se distribuyen entre todos los propietarios de dicho grupo, el TEAC extrae varias conclusiones:

• En este peculiar sistema, aunque la unidad de alojamiento que corresponde a un propietario no esté efectivamente ocupada por un inquilino, va a percibir la renta variable (rental pool) que le corresponda en función del grupo en que esté integrado.
• Cuando el número efectivo de días de ocupación por huéspedes resulte inferior a la ocupación media de su categoría, el sistema de renta variable articulado hace que el propietario perciba como rendimiento la renta correspondiente a esa ocupación media.
• Si el propietario ha tenido una ocupación efectiva de su apartamento superior a la media, el rendimiento que se le abona será asimismo el correspondiente a la media y no el superior que hubiera correspondido a su ocupación efectiva.

En consecuencia, a juicio del TEAC, en los supuestos en los que el propietario percibe los rendimientos fijados en función de esa ocupación media del pool, esos días se computan como ocupados por huéspedes; es decir, alquilados y generadores de rendimiento a efectos del prorrateo de gastos. Con ello, se rechaza la pretensión principal de la interesada, de que se considerase como días que no permiten la deducción de los gastos tan solo los días de uso efectivo por el propietario; pero se acoge su pretensión subsidiaria, de atender a efectos del prorrateo de gastos a la mayor de las dos magnitudes recogidas en la certificación de la Dirección del complejo aportada: los días que el apartamento ha estado efectivamente ocupado o el promedio del pool.

Rechazo del cómputo automático por el resto de los días no reservados por el propietario

Por otra parte, el TEAC analiza la incidencia del artículo 68.3 de la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Generalitat Valenciana, que limita a cuatro meses anuales la reserva de uso o uso ventajoso a favor del propietario. Precisa que:

• Esta limitación implica que el propietario no puede reservar para sí, con carácter ventajoso, un período superior a cuatro meses (120 días), pero puede no agotar dicho límite.
• El tiempo no reservado para uso personal queda a disposición del operador para su oferta a huéspedes, integrándose en la mecánica general del rental pool. Si aun así no se produce ocupación ni se generan rendimientos, ni siquiera por la media del pool, el riesgo recae sobre el propietario.

Por ello, el TEAC concluye que no es correcto identificar sin más el tiempo no reservado por el propietario con tiempo «ocupado» generador de rendimientos.

Criterio que se establece e impacto en el caso concreto

Sobre la base de todo lo anterior, el criterio que se fija es que, en el supuesto planteado, el efectivo riesgo o mayor o menor beneficio recae sobre el propietario, que percibirá su rendimiento en función de la ocupación por huéspedes. Y para modalizar u homogeneizar este riesgo entre los propietarios se articula un peculiar esquema, destinado a proporcionar una retribución equitativa entre todas las propiedades del complejo, mediante un sistema de retribución variable al Propietario (rental pool). 

En tales circunstancias, para el cómputo del prorrateo ha de tomarse la mayor de estas dos magnitudes certificadas por la dirección del complejo: 

• La media de ocupación del pool.
• O el número de días de efectiva ocupación de la unidad de alojamiento en cuestión.

Ese mismo criterio se reitera en la resolución del TEAC n.º 5919/2022, de 18 de diciembre de 2025.