El TEAC unifica criterio sobre la exención por reinversión en vivienda habitual si se vende la privativa y se compra una ganancial

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en la resolución n.º 5896/2025, de 13 de julio de 2026, dictada en unificación de criterio, fija el alcance de la exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual cuando el contribuyente transmite una vivienda privativa y destina el importe obtenido a la adquisición de una nueva vivienda habitual por la sociedad de gananciales.

La exención se vincula al porcentaje de participación adquirido

La resolución parte del artículo 38.1 de la LIRPF, que permite excluir de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total percibido en la transmisión, solo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente a la cantidad reinvertida.

Sobre esa base, el TEAC señala que la normativa del IRPF no condiciona la exención a que el contribuyente adquiera en la nueva vivienda un porcentaje de titularidad igual o superior al que ostentaba en la vivienda transmitida, sino que atiende a la cuantía reinvertida. No obstante, precisa que de ello no cabe inferir la irrelevancia de los porcentajes de titularidad para aplicar la exención.

La titularidad de los bienes gananciales a efectos del IRPF

El TEAC recuerda que, aunque desde la perspectiva civil la sociedad de gananciales se configura como una comunidad germánica o en mano común, a efectos tributarios debe estarse a lo dispuesto en la LIRPF y en su reglamento y, solo supletoriamente, al derecho común.

En este punto, la resolución se apoya en el artículo 11 de la LIRPF, del que infiere que la individualización de rentas en el IRPF atiende al criterio del origen o fuente de las mismas, cualquiera que sea el régimen económico del matrimonio. En particular, destaca que la titularidad de los bienes y derechos comunes a ambos cónyuges se atribuye por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.

De acuerdo con ello, el TEAC concluye que, cuando una vivienda tiene carácter ganancial, aunque civilmente ambos cónyuges sean titulares conjuntos del patrimonio ganancial, a efectos fiscales cabe afirmar que ostentan un porcentaje de titularidad sobre la vivienda, que en la mayoría de los casos será del 50 %.

Qué importe puede entenderse reinvertido

La resolución razona que, en aras de la aplicación de la exención por reinversión, solo puede entenderse reinvertida la parte del precio de la nueva vivienda habitual que corresponda al porcentaje de titularidad que el contribuyente adquiere en ella. Si satisface una parte del precio que no se corresponde con su porcentaje de titularidad, no está adquiriendo por ese exceso una mayor cuota de pleno dominio, sino destinando dicho importe a que la vivienda sea adquirida por un tercero.

Por ello, el TEAC afirma que la aplicación de la exención por reinversión no puede interpretarse de un modo más beneficioso para quienes adquieren la nueva vivienda bajo el régimen de gananciales que para quienes la adquieren en proindiviso, para los cónyuges casados en separación de bienes o para otros cotitulares.

Criterio unificado del TEAC

El TEAC unifica criterio en el sentido de que, en caso de acreditarse el cumplimiento de los demás requisitos señalados en el art. 38.1 de la LIRPF para la aplicación de la exención por reinversión de vivienda habitual, el obligado tributario podrá aplicar la exención por reinversión en función del importe que, del total obtenido en la transmisión de la vivienda, destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda que se corresponda con el porcentaje de participación que el mismo ha adquirido en dicha nueva vivienda.

En el caso de bienes adquiridos con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas, ese porcentaje será del 50 % para cada uno de los cónyuges ex artículo 11 de la LIRPF.