El TEAC fija que las cargas hipotecarias previas no suponen «per se» que los bienes ofrecidos en garantía no sean idóneos

La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central n.º 6931/2023, de 14 de marzo de 2024, sienta como criterio que la existencia de cargas hipotecarias previas no determina, per se, la falta de idoneidad de los bienes ofrecidos en garantía, en tanto que dicho razonamiento dejaría vacías de contenido todas las garantías consistentes en segunda o sucesivas hipotecas, debiendo valorarse si los bienes son económicamente suficientes una vez descontadas dichas cargas.

En particular, la resolución se dicta en el marco de un incidente de suspensión. Se refiere a un supuesto en el que, interpuesta reclamación ante el TEAC, se denegó la suspensión de la ejecución del acuerdo impugnado mediante prestación de garantía hipotecaria que se había solicitado, al entender que el valor del bien ofrecido resultaba económicamente insuficiente. Y, ello, por contar con una carga hipotecaria previa de relevancia. 

Además de la normativa al respecto, a la hora de resolver la cuestión, el TEAC toma en consideración su previa resolución n.º 7272/2022, de 18 de abril de 2023, donde se había pronunciado sobre la existencia de un carga hipotecaria previa en el siguiente sentido:

«(...) sobre esta particular cuestión se ha pronunciado el TEAR de Extremadura en la Resolución de 6 de septiembre de 2019 (RG 10/00246/2019/50/0), cuyos fundamentos pueden ser asumidos por este Tribunal Central y extrapolados al presente supuesto:

CUARTO.- (...) Aquí la Oficina de Recaudación, atendiendo al importe de las deudas a garantizar y al valor y la carga que gravaba la finca ofrecida, apreció suficiencia económica de la garantía, denegando la solicitud exclusivamente por considerar aquella "jurídicamente insuficiente"; y ello al entender que, existiendo una carga previa hipotecaria -aunque por una cantidad relativamente pequeña-, en la eventualidad de que aquella se ejecutase desaparecería la garantía a favor de la Hacienda Pública "ya que ese es el efecto que prevé nuestro derecho hipotecario en estos casos".

Es decir, que toda finca que se ofrezca en garantía, si tiene una carga previa -por mínima que sea- va a ser considerada por la Administración "jurídicamente insuficiente", aunque económicamente cubra con holgura el importe a garantizar. Y ello porque de ejecutarse la garantía por el acreedor preferente, desaparecería para la Hacienda Pública de acuerdo con el derecho hipotecario (no se cita ningún precepto).

Evidentemente, este razonamiento ha de ser rechazado, pues el mismo dejaría vacías de contenido todas las garantías consistentes en segunda o sucesivas hipotecas. El hecho de que se ejecute el bien para satisfacer la deuda existente con alguno de los acreedores hipotecarios, únicamente va a suponer que alguno de estos se quede sin garantía cuando el importe resultante de aquella ejecución no sea suficiente para cubrir el total de las deudas garantizadas, cuestión esta que es precisamente la que se tiene en cuenta al valorar la suficiencia económica de la garantía. Pero descartada la insuficiencia económica, en el caso de ejecutarse la garantía, y una vez satisfecha la deuda de los acreedores preferentes, el excedente ha de depositarse a favor de los acreedores sucesivos, por lo que no puede hablarse de que su garantía haya desaparecido, sino en todo caso de que ha modificado su naturaleza, al haberse hecho líquida».

En esa medida, se concluye que la existencia de cargas hipotecarias previas no puede suponer, por sí misma, la falta de idoneidad de los bienes ofrecidos en garantía, dado que ese razonamiento dejaría vacías de contenido todas las garantías consistentes en segunda o sucesivas hipotecas. Deberá valorarse, pese a la existencia de las citadas cargas, si los bienes son económicamente suficientes.