El TEAC niega la exención por reinversión en vivienda habitual si han pasado más de dos años desde el cese de la ocupación

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su resolución n.º 7402/2022, de 7 de abril de 2026, establece como criterio que no resulta de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual cuando el inmueble se ha transmitido transcurridos más de dos años desde el cese de la ocupación efectiva, siendo el traslado de domicilio motivado por razones laborales.

No se considera aplicable el criterio jurisprudencial fijado en la STS n.º 553/2023, de 5 de mayo, ECLI:ES:TS:2023:2021, pues el Tribunal Supremo únicamente menciona en dicho criterio situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva.

Relevancia del criterio. La resolución examina la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual en el ámbito del IRNR, atendiendo a la remisión a la normativa del IRPF y, en particular, al concepto de vivienda habitual del artículo 41 bis del RIRPF.

Fundamento normativo

El TEAC parte de la disposición adicional séptima de la LIRNR, que extiende al contribuyente no residente el beneficio de la reinversión, excluyendo de gravamen la ganancia patrimonial generada por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en territorio español, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La medida puede aplicarse por quienes sean residentes en un Estado miembro de la UE o del Espacio Económico Europeo.

La resolución señala que los requisitos para la aplicación de este beneficio se alinean con los establecidos para el contribuyente residente en las normas reguladoras del IRPF, con remisión al artículo 38 de la LIRPF y a los artículos 41 y 41 bis del RIRPF.

Concepto de vivienda habitual a efectos de la exención

El TEAC recuerda que, conforme al artículo 41 bis.3 del RIRPF, a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la LIRPF, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

De conformidad con esa regulación, se indica que, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta, es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. Y, además, para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.

No basta el traslado laboral si la transmisión se produce después de dos años

En el caso examinado, el TEAC afirma expresamente que es evidente, y así lo reconocen los interesados, que la vivienda transmitida no constituyó su vivienda habitual en los dos años anteriores a la venta. Los contribuyentes pretenden que se les aplique la excepción prevista en el artículo 41 bis del RIRPF por traslado laboral:

«1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

(...)».

La Administración había reconocido sin objeciones que fueron motivos laborales los que provocaron la necesidad del traslado de domicilio, pero rechaza la interpretación sostenida por los reclamantes.

En ese sentido, el TEAC recuerda el criterio jurisprudencial fijado por el Tribunal Supremo en la STS n.º 553/2023, de 5 de mayo, ECLI:ES:TS:2023:2021:

«(...) en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RLIRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma».

Sin embargo, concluye que no resulta aplicable al caso, ya que dicho criterio interpretativo se refiere únicamente a situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieran determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual.

En consecuencia, se confirma el acuerdo de la oficina gestora en lo relativo a la improcedencia de la exención por reinversión en vivienda habitual. Y, con ello, se reitera el criterio de la resolución del TEAC n.º 2968/2022, de 27 de enero de 2026.

Consecuencias

El TEAC estima en parte las reclamaciones: confirma la liquidación en cuanto a la improcedencia de la exención por reinversión en vivienda habitual, pero anula la sanción por falta de motivación suficiente.

Formula voto particular el titular de la Vocalía de apoyo en materia de imposición directa, al que se adhieren las titulares de la Vocalía Coordinadora y de la Vocalía de Fiscalidad Internacional.