El TEAC permite aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual a las cantidades obtenidas por su venta que se destinen a cancelar la hipoteca

En su resolución n.º 2995/2025, de 20 de octubre de 2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central ha unificado criterio con respecto a la posibilidad de aplicar el régimen transitorio de la deducción en IRPF por inversión en vivienda habitual a las cantidades obtenidas por la venta de la vivienda que se destinen a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba.

En concreto, lo que ha establecido es que, en un supuesto de aplicación de la disposición transitoria 18.ª de la LIRPF , relativa a la deducción por adquisición de vivienda habitual, cuando un interesado que vende la que era su vivienda habitual y en la que hasta entonces vivía, cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario que la gravaba utilizando para ello parte del importe que ha recibido como precio por su venta, dicho interesado va a poder disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual. Y, ello, incluyendo en la base de tal deducción aquellas cantidades que ha obtenido por la transmisión de dicha vivienda y que ha destinado a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba, si cumple con los requisitos establecidos en el fundamento de derecho quinto de la resolución.

Según se determina en dicho fundamento, la DT 18.ª de la LIRPF recoge un régimen transitorio que permite seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, un incentivo caracterizado por lo siguiente:

• Favorecía a aquellos que, conforme iban haciendo pagos para su adquisición, o para pagar la financiación con la que se había adquirido la misma, invertían con los pagos que hacían para adquisición de la que era su «vivienda habitual», lo que constituye un requisito esencial. Dicho incentivo consistía en poder aplicar una deducción en la cuota del IRPF en función de lo invertido cada año.
• La deducción se proyectaba tanto sobre la parte estatal de la cuota íntegra como sobre la parte autonómica de la misma.
• La deducción suponía generar una deducción de esas dos partes de la cuota íntegra, que eran sendos porcentajes (los tipos de la deducción: el 7,5% de la estatal y el establecido por cada comunidad autonómica de la autonómica, y en defecto de ello, otro 7,5 %) de lo pagado cada año (en el período impositivo) «por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente».
• La deducción estaba sometida a dos límites:
• Uno que alcazaba a la base máxima de deducción, importe sobre el que aplicar esos sendos porcentajes: un importe de lo pagado en el año de que se tratara de 9.040 euros anuales.
• Y otro límite relativo a su aplicación efectiva. Los importes que podían ser efectivamente deducidos tenían como topes los importes de las dos partes de la cuota íntegra (estatal y autonómica), con lo que su aplicación podía llegar como máximo a agotar esas dos partes.
• Para cada contribuyente era una deducción «única para toda la vida», en el sentido de que las cantidades ya deducidas por adquisición de la vivienda habitual no podían volver a deducirse, ni aunque se adquiriera después otra vivienda habitual, y tampoco podían constituir base de tal deducción las ganancias que hubiesen quedado exentas por reinversión en otra vivienda habitual.
• La deducción solo procedía cuando el importe pagado en el año que fuese, hubiera sido «renta ahorrada en ese año», que eso es lo que supone la exigencia que contenía en el artículo 70 de la LIRPF en la redacción a considerar, a cuyo tenor:

«1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda y de la deducción por cuenta ahorro-empresa requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.

2. A estos efectos, no se computarán los incrementos o disminuciones de valor experimentados durante el período impositivo por los elementos patrimoniales que al final del mismo sigan formando parte del patrimonio del contribuyente».

En consecuencia, según indica el TEAC, «si en algún año, un contribuyente no había tenido rentas y había tenido que recibir un préstamo para poder sufragar los pagos mensuales del préstamo hipotecario, que eran su base de la deducción, no podía disfrutar del incentivo, porque la inversión realizada para pagar ese año la vivienda no se había realizado con renta ahorrada del año; y lo mismo ocurría cuando el contribuyente, que no había tenido rentas en el año, las mensualidades del préstamo hipotecario formalizado en su día para adquirir la vivienda las hubiera había satisfecho con un dinero que tuviera ya en el banco al comenzar ese año (el 01 de enero)». Sin embargo, dado el carácter fungible del dinero, y que además es en tal sentido como la norma expresamente lo prevé, para el TEAC no se exige que los pagos de las mensualidades del préstamo hipotecario se hagan con unos fondos que provengan de una determinada renta. Lo que es relevante a tal efecto es la diferencia que haya entre el patrimonio neto (bienes menos deudas) al comienzo del año y el que exista al final del mismo; patrimonio que se tiene que haber incrementado, como mínimo, en la base de la deducción.

En conclusión, según se razona en la resolución, como el dinero es fungible por naturaleza, que lo que queda del préstamo hipotecario se satisfaga con fondos provenientes de la venta de la vivienda no tiene per se trascendencia alguna. Lo trascendente es la causa por la que se paga, que no es otra que la de extinguir el préstamo hipotecario que gravaba la que era la vivienda habitual hasta ese momento, o hasta unos pocos días antes; y que ese pago se haga con renta ahorrada del año, en los términos expuestos.

A estos efectos, por lo demás, se parte de la idea de que la vivienda de que se trate es la vivienda habitual del interesado y de que el interesado vive en esa vivienda habitual hasta que la vende o hasta unos pocos días antes. Además, también se presupone que el interesado cumple con el requisito ya mencionado, de que en ese año en que vende la vivienda ese interesado ha tenido rentas netas positivas, de suerte que su patrimonio neto (bienes menos deudas) a final de ese año es superior al que tuviera al comienzo del mismo, como mínimo en el importe total que se tome como base de la deducción; rentas del año entre las que, naturalmente, deberá incluir la que le haya deparado la venta de la vivienda.