El TS aclara los efectos en IRPF de la resolución de una permuta de suelo por obra futura si la entrega no se realiza en el plazo pactado

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 1354/2025, de 27 de octubre, ECLI:ES:TS:2025:4718, se centra en determinar los efectos fiscales de la resolución por incumplimiento de un contrato de permuta de suelo por obra futura, del que inicialmente se derivaba una alteración patrimonial gravable como ganancia patrimonial en el IRPF. En el concreto supuesto, ambas partes decidieron resolver el contrato a raíz de los incumplimientos de quien debió entregar los inmuebles construidos, ex >artículo 1124 del CC . En ese sentido, y a mayor abundamiento, la Sala se plantea también si dicha resolución conlleva la inexistencia sobrevenida de alteración patrimonial, sin perjuicio de la que pudiera existir por el resarcimiento de daños y abono de intereses; o si, por el contrario, existirían dos alteraciones patrimoniales fiscalmente relevantes: la surgida con el contrato inicial y otra como consecuencia de su resolución.

El criterio que a dicho respecto se fija es que la resolución sobrevenida de un contrato de permuta por el mutuo acuerdo de las partes contratantes, aplicando el artículo 1124 del CC, deja sin efecto todas y cada una de las obligaciones jurídicas en su momento pactadas, determina la ineficacia del contrato y tiene efectos ex tunc, por lo que también deja sin efecto la eventual alteración patrimonial que en su momento pudo dar lugar a una ganancia patrimonial del artículo 33 de la LIRPF, apartado 1.

Como fundamento de la decisión, en la sentencia se trae a colación la interpretación realizada por la Sala Primera del TS a los efectos de esta causa de resolución de un contrato. Así, la Sala considera que, cuando una resolución contractual tiene lugar por vía del artículo 1124 del CC, sus efectos son ex tunc (es decir, como si nunca hubiera existido el contrato y como si nada hubiera ocurrido). Por lo tanto, no se estaría ante una segunda alteración patrimonial como consecuencia de la voluntad de las partes de dejar sin efecto la inicial permuta y las obligaciones que conllevaba, sino que se entiende que no tuvo lugar la primera alteración patrimonial generadora de la eventual ganancia, al carecer de todo efecto jurídico el contrato inicial.

Estos efectos ex tunc de la exceptio non adimpleti contractus, ínsita el artículo 1124 del CC, implican la resolución del contrato en su momento celebrado por las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones reciprocas y sinalagmáticas, y equivalen a su inexistencia. Sus consecuencias son equiparables a las de una condición resolutoria expresamente pactada por las partes que también genera efectos ex tunc, privando de validez al contrato desde su momento inicial en se celebró. En consecuencia, ninguna de las obligaciones pactadas, sus efectos y, en este caso, las transmisiones patrimoniales que implicaban tuvieron lugar ni produjeron efecto alguno.