El TS protege al comprador y avala la venta de un inmueble con parte ganancial por un excónyuge

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en la STS n.º 952/2026, de 18 de junio, ECLI: ES:TS:2026:2753, resuelve un litigio sobre la venta de una vivienda realizada por un excónyuge después del divorcio y antes de la liquidación de la sociedad de gananciales. El punto central del caso era determinar si esa compraventa podía anularse por faltar el consentimiento del otro excónyuge o si, por el contrario, los compradores quedaban protegidos por la fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

La sentencia declara que el hecho de que la vivienda pudiera tener carácter parcialmente ganancial no convierte por sí solo en nula la compraventa. El Tribunal recuerda que la falta de poder de disposición no afecta a la validez obligacional del contrato, sino a la eficacia transmisiva, y que el tercero que adquiere a título oneroso, de quien aparece en el Registro con facultades para transmitirlo, se encuentra protegido si actúa de buena fe e inscribe su derecho.

Antecedentes del caso

La vivienda había sido adquirida por el vendedor cuando estaba soltero y figuraba inscrita exclusivamente a su nombre. Años después contrajo matrimonio en régimen de gananciales y durante la vigencia del matrimonio se abonaron cuotas del préstamo hipotecario. Tras el divorcio, y antes de liquidarse la sociedad de gananciales, el inmueble fue vendido a un matrimonio. La excónyuge demandó solicitando la nulidad de la compraventa y, subsidiariamente, su rescisión por fraude de acreedores. En primera instancia se desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial declaró la nulidad de la venta al considerar necesaria la intervención de la excónyuge y apreciar mala fe en los compradores. 

No hay deber general de investigar fuera del Registro

El Supremo corrige ese razonamiento. Afirma que no existe un deber previo de investigación sobre vicisitudes extrarregistrales por el solo hecho de que el vendedor sea una persona divorciada. En el caso, el Registro publicaba el pleno dominio del vendedor y no constaba ninguna nota marginal que reflejara el eventual carácter parcialmente ganancial del inmueble. Por ello, la mera referencia al estado civil de divorciado no basta para destruir la presunción de buena fe del adquirente.

La sentencia añade que la intervención de la excónyuge en una escritura de novación y ampliación del préstamo hipotecario ni la diferencia entre el precio de venta y una antigua tasación bancaria permiten, por sí solas, acreditar la mala fe de los compradores. A falta de prueba bastante sobre una connivencia o conocimiento de la inexactitud registral, se mantiene la presunción de buena fe del tercero hipotecario.

Fallo y efecto práctico

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación de los compradores, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y desestima íntegramente la demanda. Con ello, mantiene la adquisición de los compradores por aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, incluso partiendo de que la vivienda pudiera ser parcialmente ganancial. Además, rechaza también la acción rescisoria, al no apreciar sus presupuestos en este caso.

Impacto práctico

La resolución refuerza la protección del adquirente que compra confiando en el Registro de la Propiedad. Para el excónyuge que entienda lesionados sus derechos económicos, la vía adecuada no pasa necesariamente por anular la venta frente al comprador de buena fe, sino por hacer valer en la liquidación de gananciales los créditos o compensaciones que correspondan frente al otro excónyuge.