El TS resuelve un préstamo hipotecario por incumplimiento esencial e intencional de los obligados

El Tribunal Supremo en su sentencia n.º 1175/2025, de 18 de julio, ECLI:ES:TS:2025:3595, resuelve sobre el incumplimiento de un préstamo hipotecario ante el impago de varias cuotas previamente a la demanda y la persistencia en esta conducta con posterioridad a ella. 

El caso se origina cuando, tras concertar un préstamo hipotecario, los demandados dejan de pagar diversas cuotas del mismo, levantada acta de liquidación por la entidad bancaria demandante, la conducta de impago persistía, de modo que se interpone demanda solicitando la resolución del contrato, el vencimiento anticipado, la condena de los demandados a devolver las cantidades debidas más los intereses, así como la realización de la garantía hipotecaria.

Frente a la demanda los demandados alegaron la nulidad de determinadas cláusulas del contrato, oponiéndose a la estimación del incumplimiento esencial como causa de resolución del contrato. La sentencia de primera instancia falló a favor de la entidad bancaria apreciando incumplimiento relevante y grave de la obligación principal de devolución del préstamo. 

Recurrida la sentencia en apelación, la audiencia provincial revoca la sentencia de primera instancia entendiendo nulas varias cláusulas del contrato de préstamo, entre ellas las de vencimiento anticipado, intereses de demora o comisiones de apertura, lo que, a su parecer, impide que prospere la acción de resolución del contrato de préstamos. 

Contra este pronunciamiento se plantean recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

El TS comienza resolviendo el recurso de casación, estimado el mismo, ya no se entra a conocer del recurso extraordinario por infracción procesal. 

El Alto Tribunal estima el recurso entendiendo constatado que el incumplimiento de los demandados tiene carácter resolutorio, ya que es esencial e intencional, y además no se puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro.

Se viene aplicando aquí la jurisprudencia existente al respecto conforme a la cual «el incumplimiento contractual que da lugar al ejercicio de la facultad resolutoria contemplada en el artículo 1124 CC debe ser esencial, intencional y que haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo, privando sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato».

Resuelve, así, el TS:

«Esta apreciación del incumplimiento de 18 cuotas mensuales, al tiempo de presentarse la demanda, que se han ido incrementado con las posteriores pues los demandados han continuado sin pagar las que vencían en los meses sucesivos, es suficientemente relevante para estimar la resolución del contrato de préstamo. Sin que esta apreciación constatada ya por el juzgado de primera instancia se vea directamente afectada por la nulidad de las cláusulas relativas al vencimiento anticipado, los intereses de demora, las comisiones de apertura y de reclamaciones deudoras, ni tampoco la de imputación de gastos al consumidor.

La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado no afecta a la acción de resolución por incumplimiento ex art. 1124 CC, porque esta última opera con independencia de la inexistencia de cláusula de vencimiento anticipado, que se tiene por no pactada. 

Por otra parte, las otras cláusulas no afectan a la obligación principal objeto de incumplimiento, que es la de devolución del préstamo y los intereses remuneratorios.».

En definitiva, el Tribunal Supremo casó la sentencia de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia, con la adición de que en la ejecución de la sentencia se deben detraer los importes correspondientes a los gastos indebidamente cargados a los prestatarios y las comisiones de apertura y reclamaciones deudoras.