El nuevo marco normativo modifica varias leyes y reglamentos técnicos, acabando con los vacíos legales existentes, con el fin de fomentar la conservación de edificios y sus entornos.

El pasado 27 de junio se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la nueva Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que entró en vigor al día siguiente de su publicación.

Esta nueva normativa sienta las bases que regularán el sector de la rehabilitación en nuestro país e incluye un plan de ayudas a las comunidades de propietarios. Junto con la aprobación del Real Decreto por el que se pone en marcha el procedimiento básico para la Certificación de Eficiencia Energética, se hacen realidad dos normativas muy esperadas por los profesionales de todo el sector.

De este modo, con intención de acabar con los vacíos legales existentes, la nueva norma modifica varias leyes y reglamentos técnicos como la Ley de Ordenación de Edificación, la Ley del Suelo, la Ley de Propiedad Horizontal o Ley Concursal, para fomentar la conservación de edificios y sus entornos, asociados a la eficiencia energética y a la accesibilidad.

La nueva ley establece tres objetivos principales en su redacción. Así, en primer lugar, pretende potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible. Del mismo modo, por otro lado, pretende ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación edificatoria y en la regeneración y renovación urbanas.

También tiene como objetivo fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética.

La norma está compuesta por dos principales ejes de actuación, uno que regula el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) y otro que contiene la regulación de las actuaciones sobre el medio urbano. En el primer caso, el objetivo es acreditar la situación en la que se encuentran los edificios respecto al estado de conservación, la accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad, y su grado de eficiencia energética. En el segundo caso, se refiere a las actuaciones sobre el medio urbano desde rehabilitación edificatoria, hasta las que supongan una regeneración y renovación urbanas, identificando los sujetos legitimados para participar en ellas y ofreciendo nuevos instrumentos para facilitar la gestión y la cooperación interadministrativa.

Así, el IEE es uno de los cambios más importantes de la normativa. Se consolida como nuevo sistema de inspección de edificios, que terminará sustituyendo a las Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE). De este modo, a parte de los aspectos de mantenimiento que se venían haciendo en la ITE a nivel municipal, también se van a tener en cuenta aspectos de aislamiento, eficiencia energética, accesibilidad y adaptación de los edificios a los nuevos estándares de aislamiento y accesibilidad. Es importante mencionar que el IEE podrá ser suscrito tanto por los técnicos facultativos como, en su caso, por las entidades de inspección registradas que pudieran existir en las Comunidades Autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos.

Otro de los puntos importantes de la nueva legislación son las medidas que afectan a las comunidades de vecinos. Así, se amplían las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con las operaciones de rehabilitación. Del mismo modo, se modifican determinados regímenes de unanimidad o mayorías establecidos por la ley de propiedad horizontal. Así, cuando existan determinadas obras que son demandadas por las administraciones públicas, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, serán obligatorias, como ya ocurre con algunas de ellas en la vigente regulación de la propiedad horizontal.

Por otro lado, se configura el deber de conservación como uno de los deberes fundamentales relacionados con el medio urbano y, por tanto, su regulación con carácter uniforme, en el marco de las condiciones básicas de igualdad que al Estado compete establecer.

La nueva ley simplifica el concepto de obra rehabilitación para que reformas menores opten a ayudas públicas. En este sentido, prevé la rehabilitación forzosa para los edificios que superen los 50 años, lo que supone unas tres millones de viviendas, de aquí a 2018. En este sentido, se establecen mecanismos que permitirán obtener financiación externa para que la rehabilitación sea más accesible. De manera especial, se introduce la figura de “la memoria de viabilidad económica” que acompañará a cada actuación y que podría justificar la aplicación de reglas excepcionales para vincular incrementos de edificabilidad o densidad, así como cambios a las distintas operaciones de rehabilitación, regeneración y/o renovación urbanas.

En cuanto a la certificación energética, es importante destacar que se establece un régimen sancionador que establece multas de hasta 6.000 euros, catalogando las sanciones entre leves, graves y muy graves.