Se fija doctrina sobre los gastos hipotecarios
La Sala de lo Civil del TS se pronuncia sobre el reparto de los gastos hipotecarios de notaría, gestoría y registro.
- Materias: Civil
- Fecha: 25/01/2019

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dicta 5 sentencias de fecha 23 de enero en las que fija una nueva doctrina jurisprudencial sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores, en concreto, sobre los gastos de comisión de apertura, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Aranceles de notario y registrador y gastos de gestoría, de las que alguna de ellas aún no se había pronunciado.
↓ Consulte las sentencias:
A modo de resumen, antes de entrar en el fondo del asunto, los gastos quedan fijados de la siguiente manera:
- Gastos sufragados a partes iguales entre banco y cliente
- Arancel notarial de la escritura de préstamo hipotecario.
- Arancel notarial de la escritura de modificación del préstamo hipotecario.
- Gastos de gestoría.
- Arancel notarial por copias de las escrituras, las pagará quien las solicite.
- Gastos sufragados por el banco
- Arancel registral de la inscripción de la garantía hipotecaria.
- Pago del ITPAJD de los préstamos hipotecarios concedidos desde el 10 de noviembre de 2018.
- Gastos sufragados por el cliente
- Arancel notarial por la escritura de cancelación de la hipoteca
- Arancel registral por la escritura de cancelación de la hipoteca
- El Supremo sigue considerando que el ITPAJD lo debe pagar el cliente.
→ Cláusula comisión de apertura
Analiza si esta cláusula tiene la consideración de abusiva, y decide que no puede ser considerada abusiva.
Considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.
Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque:
“es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”
→ Gastos de notaría, ITPAJD y gastos de gestoría
La Sala de lo Civil se pronuncia sobre la nulidad de la cláusula que atribuye el pago de todos los gastos e impuestos que fue declarada nula en la STS 705/2015, de 23 de diciembre, y determina lo siguiente:
1º Son pagos que se hacen a terceros, no al prestamista.
Se tratan de honorarios que se pagan por la intervención profesional a la hora de realizar un préstamo hipotecario, y que, por lo tanto, la declaración de abusividad de los mismos, no puede conllevar que estos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.
2º El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.
A- Arancel notarial.
La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.
En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
B- Arancel registral.
La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca.
En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.
C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.
A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.
D- Gastos de gestoría.
También se impone el pago por mitad de los mismos.
RDLeg. 1/1993 de 24 de Sep (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) VIGENTE
Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 251 Fecha de Publicación: 20/10/1993 Fecha de entrada en vigor: 21/10/1993 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado
RD-Ley 17/2018 de 8 de Nov (Modificación del TR. de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) VIGENTE
Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 271 Fecha de Publicación: 09/11/2018 Fecha de entrada en vigor: 10/11/2018 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado
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Sentencia CIVIL Nº 209/2018, AP - Salamanca, Sec. 1, Rec 621/2017, 23-05-2018
Orden: Civil Fecha: 23/05/2018 Tribunal: Ap - Salamanca Ponente: González Clavijo, José Ramón Num. Sentencia: 209/2018 Num. Recurso: 621/2017
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Sentencia CIVIL Nº 147/2018, AP - Madrid, Sec. 11, Rec 779/2017, 20-04-2018
Orden: Civil Fecha: 20/04/2018 Tribunal: Ap - Madrid Ponente: Duro Ventura, Cesareo Francisco Num. Sentencia: 147/2018 Num. Recurso: 779/2017
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Auto CIVIL Nº 97/2015, AP - Barcelona, Sec. 13, Rec 577/2014, 07-04-2015
Orden: Civil Fecha: 07/04/2015 Tribunal: Ap - Barcelona Ponente: Cremades Morant, Juan Bautista Num. Sentencia: 97/2015 Num. Recurso: 577/2014
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Sentencia CIVIL Nº 532/2018, AP - Cantabria, Sec. 4, Rec 282/2018, 31-10-2018
Orden: Civil Fecha: 31/10/2018 Tribunal: Ap - Cantabria Ponente: Arroyo Garcia, Maria Jose Num. Sentencia: 532/2018 Num. Recurso: 282/2018
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Auto CIVIL Nº 53/2017, AP - Barcelona, Sec. 13, Rec 606/2016, 13-02-2017
Orden: Civil Fecha: 13/02/2017 Tribunal: Ap - Barcelona Ponente: Ledesma Ibañez, Maria Del Pilar Num. Sentencia: 53/2017 Num. Recurso: 606/2016
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Beneficios fiscales (ITPYAJD)
Orden: Fiscal Fecha última revisión: 01/02/2019
Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las 3 modalidades de gravamen (transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados) serán los señalados en el Art. 45 , REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1993, de ...
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Principales cláusulas bancarias declaradas abusivas por los tribunales
Orden: Mercantil Fecha última revisión: 05/02/2019
Las principales cláusulas bancarias que han ido siendo declaradas abusivas por los tribunales son (entre otras):→ Cláusulas suelo→ Cláusulas de vencimiento anticipado→ Cláusulas de intereses moratorios→ Cláusulas sobre gastos de la hipot...
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Actos jurídicos documentados. (AJD)
Orden: Fiscal Fecha última revisión: 09/11/2018
Mediante esta modalidad del impuesto se trata de someter a gravamen actos jurídicos, pero documentados en tres tipos de documentos distintos. Lo que se somete a gravamen es la formalización del acto jurídico de determinada manera.NOVEDADES: El BOE...
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Documentos notariales (ITPYAJD)
Orden: Fiscal Fecha última revisión: 09/11/2018
Será sujeto pasivo, en la modalidad de documentos notariales, el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.Cuando se trate de escrituras de c...
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Las cláusulas abusivas en los contratos con consumidores y usuarios
Orden: Mercantil Fecha última revisión: 05/02/2019
Las cláusulas abusivas son estipulaciones no negociadas de forma individual que sean contrarias a la buena fe y que perjudiquen al consumidor, causando un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que las partes tengan en virtud del co...
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Formulario de Oposición al Recurso de Apelación en gastos de constitución de hipoteca (consumidor)
Fecha última revisión: 29/01/2019
Procedimiento: Ordinario [NUM_AUTOS]NIG: [NUMERO]AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. [NUMERO] DE [LOCALIDAD]PARA ANTE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE [PROVINCIA] D./Dña. [NOMBRE_PROCURADOR_CLIENTE], Procurador/a de los Tribunales, colegiado número ...
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Formulario de demanda de nulidad de gastos de constitución de hipoteca
Fecha última revisión: 28/01/2019
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA [LOCALIDAD]D./Dña [NOMBRE_PROCURADOR_CLIENTE], Procurador/a de los Tribunales, en nombre y representación de D./Dña. [NOMBRE_CLIENTE], mayor de edad, con domicilio en [CALLE], Nº [NUMERO], Código Postal [CODIGO_PO...
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Formulario de reclamación previa por abogado de los gastos de constitución de hipoteca
Fecha última revisión: 25/01/2019
Att. Servicio de Atención al cliente GRUPO BANCO [NOMBRE]Calle [NOMBRE] [NUMERO] Cp.[NUMERO] , [CIUDAD]Asunto: “Cláusula gastos formalización hipoteca”D/Dña. [NOMBRE_ABOGADOCLIENTE], letrado del Ilustre Colegio de Abogados de [CIUDAD] con nú...
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Demanda de juicio ordinario solicitando la nulidad de la cláusula multidivisa
Fecha última revisión: 31/01/2018
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA[LOCALIDAD]D./Dña. [NOMBRE_PROCURADOR], Procurador de los Tribunales con número de colegiado [NÚMERO] del Ilustre Colegio de Procuradores de [LOCALIDAD], actuando en nombre y representación de D. [NOMBRE_CLIENTE...
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Formulario de oposición ejecución hipotecaria por cláusula abusiva
Fecha última revisión: 28/02/2018
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA [LOCALIDAD]Procedimiento [DESCRIPCION]Autos [NUMERO]/[ANIO]D./Dña. [NOMBRE_PROCURADOR_CLIENTE], Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de D./Dña. [NOMBRE_CLIENTE], NIF núm [DNI] y D./D...
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Caso práctico: Consulta vinculante DGT nº V1263-15: Cesiones de préstamos hipotecarios
Fecha última revisión: 24/08/2018
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Caso práctico: Cómo proceder ante una demanda de Juicio Ordinario presentada por el banco de reclamación de deuda hipotecaria
Fecha última revisión: 24/05/2018
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Análisis jurisprudencial sobre la tributación de la fianza en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IPT)
Fecha última revisión: 04/01/2017
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Caso práctico: Reclamación de la comisión de apertura y de los gastos de tasación en préstamos hipotecarios.
Fecha última revisión: 26/01/2018
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Caso práctico: Porcentaje de deducción por adquisición de vivienda comprada antes de contraer matrimonio.
Fecha última revisión: 30/01/2015
PLANTEAMIENTOSe pregunta acerca de si, en las transmisiones de préstamos hipotecarios realizadas por entidades de crédito, documentadas mediante escritura pública, cuando la transmisión no se enmarque en una operación de reestructuración, la ba...
Habida cuenta las circunstancias existentes en la actualidad bancaria. Las entidades financieras están "huyendo" de las ejecuciones hipotecarias toda vez que los consumidores tienen un arma muy eficaz para la oposición: La inserción de cláusulas ...
PLANTEAMIENTO¿Cómo tributa en el impuesto de transmisiones patrimoniales la fianza que se constituye con posterioridad a la constitución inicial del préstamo hipotecario?RESPUESTALa fianza constituida con posterioridad a la constitución inicia...
PLANTEAMIENTO¿Se puede reclamar la comisión de apertura al banco?¿Hay jurisprudencia que lo fundamente?¿y los gastos de tasación?RESPUESTAEn primer lugar, en cuanto a la comisión de apertura, se trata del importe que cobran las entidades financ...
PLANTEAMIENTOUna persona, siendo soltera, adquirió su vivienda habitual. El préstamo hipotecario obtenido y destinado a dicha adquisición fue suscrito tanto por ella como por otra persona con quien en la actualidad se encuentra casada en régimen ...
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Resolución de 22 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Logroño n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario concedido por los recurrentes, por razón de existir cláusulas abusivas, en concreto un tipo de interés ordinario excesivo y una desproporcionada retención de cantidades del capital concedido.
Órgano: Direccion General De Los Registros Y Del Notariado Fecha: 22/07/2015
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Resolución de 20 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
Órgano: Direccion General De Los Registros Y Del Notariado Fecha: 20/06/2016
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Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
Órgano: Direccion General De Los Registros Y Del Notariado Fecha: 13/12/2018
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Resolución de 21 de diciembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se deniega la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario.
Órgano: Direccion General De Los Registros Y Del Notariado Fecha: 07/01/2016
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Resolución de 19 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
Órgano: Direccion General De Los Registros Y Del Notariado Fecha: 11/11/2016