¿Qué gastos de formalización de la hipoteca pueden ser reclamados?

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (TS, Sala de lo Civil, nº 705/2015, de 23/12/2015, Rec. 2658/2013), declaraba abusivas las cláusulas que imponían a los clientes los gastos de formalización de las hipotecas, cuando el pago de los mismos, deberían haber sido asumidos por las entidades bancarias. Tras esta sentencia, otros juzgados españoles han condenado a los bancos a devolver el dinero (todo o parte) pagado por los clientes, por los gastos de notario, registros e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Para poder reclamar los gastos de formalización de la hipoteca, deberá hacerse en primer lugar una reclamación al Servicio de Atención al cliente del banco o entidad financiera con la que se contrató el préstamo hipotecario.

Si transcurridos 2 meses desde la reclamación la contestación ha sido negativa o se ha hecho caso omiso de la misma, se deberá interponer una demanda solicitando la devolución de los gastos y nulidad de la cláusula por ser abusiva.

Los gastos de formalización de la hipoteca que pueden ser objeto de reclamación (además de otros que pueda haber en concepto de gestión) son los siguientes:

- Gastos de Notario y Registro de la Propiedad

La sentencia del TS de 23/12/2015, expresa: “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.”

- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

El Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan.”

La citada sentencia de 23 de diciembre de 2015, determina:

“Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC ). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas.”