Hacienda aclara cuándo tributa en AJD el cambio a apartamentos turísticos

La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante (V1727-25), de 23 de septiembre de 2025, analiza la tributación en la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) de una escritura que documenta, por un lado, la rectificación de la distribución de viviendas de un edificio y, por otro, el cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos.

La relevancia del criterio radica en que la consulta distingue dos convenciones diferentes dentro de una misma escritura y precisa que cada una debe examinarse separadamente a efectos del impuesto, conforme al artículo 4 del TRLITPAJD.

Antecedentes

El supuesto planteado parte de una entidad propietaria de un edificio con una única referencia catastral. La entidad había otorgado una escritura de rectificación de la distribución de las viviendas que integran el inmueble y, además, había formalizado un cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos.

La cuestión sometida a la DGT consistía en determinar si dicha escritura debía tributar por la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de AJD.

Dos actos distintos dentro de la misma escritura

La DGT señala que en la operación concurren dos convenciones diferenciadas: una declaración de obra nueva, por la modificación de la distribución de las viviendas, y un cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos.

Partiendo del artículo 31.2 del TRLITPyAJD, recuerda que para que una primera copia de escritura notarial tribute por AJD deben concurrir estos requisitos: que tenga por objeto cantidad o cosa valuable, que el acto sea inscribible y que no quede sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias.

La rectificación de distribución tributa como declaración de obra nueva

En relación con la declaración de obra nueva, la consulta subraya que se trata de un acto jurídico unilateral dirigido a dejar constancia documental ante notario de la existencia de una obra nueva para su acceso al Registro de la Propiedad.

Además, precisa que la base imponible en estas escrituras estará constituida por el valor real del coste de la obra nueva que se declare, conforme al artículo 70 del Reglamento del impuesto.

El cambio de uso solo tributa si tiene contenido valuable

Respecto del cambio de uso, la DGT centra el análisis en el requisito de que la escritura tenga por objeto cantidad o cosa valuable. Según la consulta, si viviendas y apartamentos turísticos tienen la misma consideración urbanística y no varía el valor catastral, el cambio de uso no tributará por AJD.

Por el contrario, si las normas urbanísticas consideran que se trata de elementos diferentes, el cambio de uso sí deberá tributar por AJD, al entenderse cumplidos los requisitos del artículo 31.2 del TRLITPAJD. En ese caso, el contenido valuable será el propio bien inmueble objeto del cambio de uso, valorado conforme al artículo 10 del texto refundido.

Por tanto, concluye Tributos que: «Si las viviendas y los apartamentos turísticos tuvieran la misma consideración desde el punto de vista urbanístico y no variara su valor catastral, la escritura de cambio de uso no tributaría por actos jurídicos documentados; ahora bien, si las normas urbanísticas consideraran que son elementos diferentes, deberán tributar por actos jurídicos documentados al reunir todos los requisitos del artículo 31.2. El contenido valuable sería el propio bien inmueble objeto de cambio de uso valorado conforme a lo establecido en el artículo 10 del TRITPAJD».

Consecuencia práctica

El criterio de Hacienda obliga a revisar por separado cada acto incluido en la escritura. En este tipo de operaciones, la alteración de la distribución del edificio puede generar AJD como declaración de obra nueva, mientras que el cambio de uso a apartamentos turísticos dependerá de su tratamiento urbanístico y de si existe un contenido económico valuable a efectos del impuesto.