Hacienda aclara la reducción del 90 % en IRPF por alquiler de vivienda en zonas tensionadas

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1828-25), de 13 de octubre de 2025, analiza la aplicación de la reducción del 90 % del artículo 23.2 de la LIRPF en los arrendamientos de vivienda situados en zonas de mercado residencial tensionado.

Relevancia del criterio. La consulta aclara que esta reducción no queda limitada al primer año del contrato. Puede aplicarse durante toda la vigencia del arrendamiento, pero solo mientras sigan cumpliéndose los requisitos legales.

Supuesto analizado

El consultante es propietario de una vivienda destinada al arrendamiento y prevé formalizar un nuevo contrato sobre un inmueble ubicado en una zona declarada de mercado residencial tensionado. Su duda se centra en si la reducción del 90 % se aplica solo en el primer ejercicio o durante toda la duración del contrato, y si se pierde cuando la vivienda deja de estar en una de esas zonas.

Qué exige la LIRPF

La DGT parte de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no concurrir los requisitos del apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, por lo que los ingresos tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.

La consulta recuerda que el apartado 2 del artículo 23 de la LIRPF, modificado por la disposición final segunda de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, prevé la reducción del 90 % cuando «se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior».

Los requisitos deben concurrir al celebrarse el contrato y la reducción solo resulta aplicable mientras continúen cumpliéndose.

Consecuencia si desaparece la zona tensionada

En el caso planteado, la DGT advierte de que una rebaja de la renta del 5 % no basta por sí sola, ya que la ley exige que sea superior a dicho porcentaje.

Además, si el área geográfica donde se encuentra la vivienda deja de estar declarada como zona de mercado residencial tensionado, el contribuyente ya no podrá aplicar desde ese momento la reducción del 90 %. La consulta añade que ello es sin perjuicio de la aplicación de la reducción del 50 %, en su caso.

Impacto práctico

El criterio vinculante confirma que la reducción reforzada del 90 % no se agota en el primer año, pero su mantenimiento depende de que persistan todos los presupuestos legales. Para arrendadores y asesores, resulta especialmente relevante comprobar tanto la rebaja efectiva de la renta como la vigencia de la declaración de zona tensionada.