La indemnización por la existencia de «vicios ocultos» en un elemento supone una pérdida patrimonial para el condenado

No es algo habitual pero sí puede ocurrir que en las operaciones, normalmente entre particulares, se enmascaren determinados defectos en los elementos objeto del negocio. Algunos pueden resultar nimios, por ejemplo un pequeño «rascazo» en un coche que se intenta camuflar lavando y encerando el coche para las fotos, no obstante, hay fallos que intentan enmascararse y, de hacerlo, suponen la ocultación de una serie de defectos que, llegado el momento, pueden afectar al funcionamiento del elemento o determinar un gasto extraordinario y de cuantía importante para el comprador que ni estaba previsto ni se tenía constancia de haber adquirido el elemento con él.

Esta cuestión se encuentra recogida de manera general en el artículo 1484 del Código Civil que determina que:

«El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos».

Obligando al vendedor a sufragar los gastos cuando estos vicios o defectos ocultos determinen una disminución de la capacidad del elemento o de una fuerte variación en su precio, si el coche en lugar de un pequeño roce tuviese mal algún elemento del motor y esto determinase que su vida útil se redujese a un par de meses, ¿habríamos pagado lo mismo por él?

Ahora bien, el artículo 1484 del Código Civil reconoce de manera expresa la obligación de resarcir al comprador por los vicios o defectos sin especificar la vía para hacerlo, para ello debemos acudir al artículo 1486 del Código Civil que determina lo siguiente:

«En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión».

Sobre esta cuestión se ha pronunciado la Dirección General de Tributos en su reciente Consulta Vinculante (V2083-21), de 12 de julio de 2021, al establecer el siguiente criterio sobre los vicios ocultos en un bien inmueble objeto de transmisión entre particulares:

«(...) el importe que el consultante abona al comprador —ante la reclamación por este último de la reparación de vicios ocultos del inmueble transmitido— tendrá su incidencia en la determinación de la pérdida o ganancia patrimonial resultante de la transmisión, incidencia que se producirá desde su consideración como rebaja del precio de venta en los términos que se recogen en el artículo 1.486 del Código Civil —transcrito al inicio de esta contestación— y siempre que resulten acreditados la existencia de los vicios ocultos y su correspondencia con el importe abonado. Respecto a la acreditación de tales circunstancias, la misma se podrá realizar por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, tal como resulta de lo establecido en el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), donde se determina que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobe medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”, siendo los órganos de gestión e inspección tributaria a quienes corresponderá —en el ejercicio de sus funciones— la valoración de las pruebas que se aporten como elementos suficientes para determinar tales circunstancias».

Planteada ahora la cuestión desde la perspectiva del vendedor, la incidencia en el IRPF de la indemnización por vicios ocultos se manifiesta igualmente bajo la perspectiva de rebaja del precio de adquisición, es decir, minorando el importe inicialmente satisfecho por la compra del inmueble».

En consecuencia, la cantidad reclamada por la existencia de vicios o defectos ocultos supone una modificación del precio de adquisición y transmisión para comprador y vendedor, respectivamente.