La DGT aclara la imputación temporal en IRPF de la ganancia por venta de inmueble con entrega pospuesta

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1669-25), de 16 de septiembre de 2025, analiza la imputación temporal en el IRPF de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de un inmueble cuando el vendedor mantiene la posesión y el pago total queda condicionado a que las ocupantes abandonen la vivienda o fallezcan.

Supuesto planteado

El consultante es propietario de una cuarta parte de un inmueble que constituye la residencia habitual de otras dos copropietarias de edad avanzada. El inmueble se vende en escritura pública, percibiéndose una parte del precio en el momento de la firma y quedando el resto supeditado a que las ocupantes dejen de residir en la vivienda por traslado a una residencia o por su fallecimiento. El comprador no podrá disponer de la vivienda hasta que ambas dejen de residir en ella.

Calificación en el IRPF: ganancia o pérdida patrimonial

La DGT recuerda que la transmisión del inmueble genera en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, conforme al apartado 1 del artículo 33 de la LIRPF.

El importe de la ganancia o pérdida vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con el artículo 34 de la LIRPF, definidos en los artículos 35 y 36 para transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.

Determinación de los valores de adquisición y transmisión

En aplicación del artículo 35 de la LIRPF para transmisiones onerosas:

• Valor de adquisición. Formado por la suma de:
• El importe real satisfecho en la adquisición.
• El coste de las inversiones y mejoras realizadas.
• Los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, satisfechos por el adquirente.

Este valor se minorará, en las condiciones reglamentarias, en el importe de las amortizaciones.

• Valor de transmisión. Será el importe real por el que se efectúe la enajenación, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado (en cuyo caso prevalecerá este último), del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente.

Imputación temporal: momento de la alteración patrimonial

La cuestión central se refiere a cuándo debe imputarse temporalmente la ganancia o pérdida. El apartado 1 del artículo 14 de la LIRPF establece que las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, es decir, en el momento de la entrega de los bienes objeto de compraventa.

Para determinar dicho momento, la DGT acude al artículo 1.462 del Código Civil, según el cual se entiende entregada la cosa vendida cuando se pone en poder y posesión del comprador. Cuando la venta se formaliza en escritura pública, el otorgamiento de esta equivale a la entrega, salvo que de la propia escritura resulte o se deduzca claramente lo contrario.

Teoría del título y el modo y condición suspensiva

El Centro directivo recuerda la doctrina del Tribunal Supremo, conforme a la cual el derecho español acoge la teoría del título y el modo, conforme a la cual la mera constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio salvo que se acredite la tradición de la cosa vendida (STS de 27 de abril de 1983, ECLI:ES:TS:1983:76). La tradición puede realizarse, en el caso de inmuebles, mediante la puesta en poder y posesión, la entrega de llaves o títulos de pertenencia, o el otorgamiento de escritura pública, siempre que de esta no se deduzca lo contrario.

En el caso analizado, la venta se configura bajo condición suspensiva, posponiéndose la entrega del bien a un momento futuro. En la escritura de compraventa se establece expresamente que la parte vendedora mantendrá la posesión de la totalidad del inmueble hasta el pago de la cantidad aplazada, y que dicho abono se realizará:

• En el plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento de la última de las dos copropietarias ocupantes, o
• En el plazo máximo de nueve meses desde que la última de ellas abandone el inmueble.

Criterio de la DGT sobre la imputación temporal

Al existir una condición suspensiva que difiere la entrega de la posesión, la alteración patrimonial en el IRPF no se produce en la fecha de la escritura, sino en el momento en que se entienda efectivamente entregado el inmueble al comprador.

En consecuencia, la DGT concluye que la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión deberá imputarse al periodo impositivo en el que se produzca la entrega del inmueble, coincidente con el momento en que se cumpla la condición y el comprador adquiera la posesión.