La DGT señala si pueden desgravarse en IRPF los gastos por descalificación de una vivienda VPO que se va a vender

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1620-25), de 15 de septiembre de 2025, analiza la determinación en el IRPF de la ganancia o pérdida patrimonial generada por la venta de una vivienda cuando pierde la calificación de vivienda de protección oficial (VPO) de manera voluntaria.

Supuesto planteado a la Dirección General de Tributos

La consultante va a proceder a la descalificación de una vivienda VPO para la que se le había aprobado por la Dirección General de Vivienda de su Comunidad Autónoma. Esta descalificación conlleva el reintegro de ayudas y subvenciones, el pago de tasas, de impuestos municipales, de gastos de registro de la propiedad, entre otros.

La duda que se plantea es si dichos gastos pueden ser mayor valor de adquisición o menor valor de transmisión a la hora de determinar la ganancia o pérdida patrimonial por la posible venta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Criterio de la DGT: naturaleza de la ganancia patrimonial

La DGT recuerda que, conforme a los artículos 33, 34 y 35 de la LIRPF, son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en su composición, salvo que la ley las califique como rendimientos.

En particular, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión onerosa de la vivienda se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, corregidos, en su caso, por las reglas legales aplicables.

Determinación de la ganancia patrimonial

El valor de adquisición del inmueble será la suma del importe real satisfecho, de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubieran satisfecho por el adquiriente.

En la futura venta de la vivienda, el valor de transmisión vendrá constituido, con carácter general, por el importe real por el que se efectúe la enajenación, siempre que no resulte inferior al normal del mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Tratamiento de las cantidades satisfechas por la descalificación

No formarán parte del valor de adquisición ni minorarán el valor de transmisión las cantidades que, en su caso, se satisfagan en concepto de reintegro de ayudas e intereses subsidiados o subvencionados con motivos de la descalificación de la vivienda. 

Su calificación será la de pérdida patrimonial del período impositivo en que se haga efectivo dicho reintegro.

En el caso de los intereses de demora que en su caso puedan devengarse por la descalificación de la vivienda, tendrán la consideración de pérdida patrimonial del período impositivo en el que sean exigibles.

Impacto práctico del criterio

El criterio de la DGT implica que los contribuyentes que decidan descalificar una vivienda de protección oficial deben tener en cuenta que los importes satisfechos por este trámite (reintegro de ayudas, tasas, tributos y gastos registrales) no incrementan el valor de adquisición del inmueble, ni minorarán el valor de transmisión, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.

De este modo, en una futura venta de la vivienda, la ganancia patrimonial se calculará aplicando las reglas generales de la LIRPF a partir del precio de compra y el de transmisión, sin incorporar las cantidades vinculadas a la descalificación, que constituyen un coste económico no deducible en este ámbito.