El TC reitera su doctrina: solo el Estado puede limitar la fijación de la renta del alquiler

El Tribunal Constitucional en sentencia n.º 118/2022, de 29 de septiembre, ECLI:ES:TC:2022:118 declara la inconstitucionalidad y nulidad del art. 4 del Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre, del Gobierno de la Generalitat de Cataluña, de medidas urgentes para estimular la promoción de viviendas con protección oficial y nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler. Se declara inconstitucional al vulnerar el art. 149.1.8 de la CE que reserva esta materia a la competencia del estado. Este precepto añade un nuevo apartado, el 3, al artículo 9 de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, con la redacción siguiente:

«3.?En los contratos de arrendamiento de viviendas que habían estado arrendadas dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta ley, es nulo el pacto que obliga a la parte arrendataria a asumir los gastos generales y de servicios individuales que no habían sido previstos en el contrato de arrendamiento anterior».

El Parlamento de Cataluña en su escrito de alegaciones alegó que el precepto cuestionado tiene conexión con el derecho de propiedad y su función social, establecidos en los arts. 47 y 33 de la CE y con las competencias en materia de vivienda que tiene la Generalitat conforme al art. 137 del Estatuto de Autonomía de Cataluña. Afirma que el art. 9.3 introducido en la Ley catalana 11/2020, de 18 de septiembre, por el art. 4 del Decreto ley 50/2020,de 9 de diciembre, no es contrario a la competencia exclusiva del estado y señala a este respecto «El régimen de contención y moderación de rentas previsto en estas disposiciones no se aplica a todos los contratos de arrendamiento en términos generales sino solamente a aquellos que se encuentren incluidos dentro de una zona declarada previamente con mercado de vivienda tenso, por lo que dicho régimen se establece con carácter especial si se cumplen determinadas condiciones establecidas en la Ley 11/2020, lo que está estrechamente vinculado con la garantía del derecho de acceso a una vivienda digna y asequible dentro del marco de las políticas públicas en materia de vivienda constitucionalmente previstas y cuya responsabilidad de implementación corresponde a la Generalitat por prescripción estatutaria».

El TC para la resolución de este asunto se remite a su sentencia 37/2022, de 10 de marzo, ECLI:ES:TC:2022:37 que establece:

«Por tanto, este principio de libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos ha de considerarse una base de las obligaciones contractuales, inferida de la legislación actualmente vigente, en cuanto define uno de los elementos estructurales de este tipo de contrato, el cual, salvo algunos aspectos determinados imperativamente por el legislador (ámbito de aplicación del contrato, fianza y formalización) se rige por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes. Pero no solamente por ser una plasmación o concreción de la regla general de primacía de la autonomía de la voluntad, sino además porque la regulación de la renta y de los criterios para su determinación tiene también una incidencia relevante en la actividad económica por cuanto afecta al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su regulación estatal en garantía del principio de unidad de mercado.

El Estado resulta así ser el competente para fijar legalmente el principio de libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, así como para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en otros preceptos constitucionales. Cabe recordar al respecto que, como dijimos en la STC 89/1994, de 17 de marzo, FFJJ 5 y 8, la paridad contractual entre arrendadores y arrendatarios puede ser sometida a modulaciones fundadas en una finalidad tuitiva de intereses que se consideren necesitados de una especial protección ?concretamente, los de los arrendatarios ante la situación del mercado inmobiliario?, como muestra la historia de la regulación de los arrendamientos urbanos en nuestro país.

La reserva al legislador estatal de la competencia para la regulación tanto de la regla general como de sus posibles excepciones o modulaciones excluye, por tanto, que cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes para determinar la renta inicial del alquiler de viviendas. El establecimiento de dicha libertad o, en su caso, su modulación y, en general, la regulación de las reglas para la determinación de la renta, son aspectos esenciales del régimen obligacional de los contratos de arrendamiento de viviendas que, en su condición de bases de las obligaciones contractuales, deben ser comunes y, por tanto, establecidas por el Estado. Consecuentemente, la determinación y, en su caso, la modificación de las bases de las obligaciones contractuales corresponde en exclusiva al Estado ex art. 149.1.8 CE, tanto al definir el régimen de la relación arrendaticia urbana, pues se refiere a un derecho del propietario y a una obligación del arrendatario [en similares términos STC 61/1997, de 20 de marzo, FJ 26 b)] como al actuar como garante de la unidad de mercado y del orden público económico por el interés público subyacente en la determinación de la renta».

Concluye el TC que atendiendo a esta doctrina se concluye «que el nuevo apartado tercero del art. 9 de la Ley 11/2020, introducido por el art. 4 del Decreto ley 50/2020, incurre en la misma vulneración del art. 149.1.8 CE que ya se apreció respecto a los apartados primero y segundo del art. 9, por cuanto establece una regla sobre los gastos generales y de servicios individuales que es aplicable a los contratos de arrendamiento sujetos al régimen de contención de rentas regulados por la referida Ley 11/2020. Por ello no procede sino concluir que, dado que forma parte de la regulación de este tipo de contratos, el precepto ha de ser declarado inconstitucional y nulo por aplicación de la ya citada doctrina de la STC 37/2022, de 10 de marzo».