TEAC: en rendimientos del capital inmobiliario, la amortización deducible acumulada tiene como límite el valor de adquisición (excluido el suelo)

Para el cálculo de los rendimientos netos del capital inmobiliario en el IRPF, para determinar el importe de los gastos fiscalmente deducibles en concepto de amortización, en el cómputo global, debe aplicarse como límite de la amortización acumulada el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos (excluido el valor del suelo), con independencia del límite anual previsto en el artículo 14 del RIRPF . Así lo ha establecido el TEAC en unificación de criterio, por medio de la resolución n.º 653/2025, de 18 de diciembre de 2025.

A la vista del artículo 23.1.b) LIRPF, los contribuyentes pueden deducir de los rendimientos íntegros en la depreciación efectiva las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con él, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Entendiéndose, en el caso de inmuebles que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

La normativa del impuesto no regula expresamente ningún otro límite a la amortización del inmueble arrendado, fuera del límite anual que acaba de mencionarse. Sin embargo, para el TEAC, «la fijación de un límite global a la amortización acumulada debe entenderse coherente y necesaria en atención al fin normativo perseguido por el legislador y ello con independencia de la base que se haya tomado para el cálculo de la depreciación efectiva anual (esto es, con independencia de si se ha venido tomando el “coste de adquisición” o el “valor catastral”) puesto que de entenderse que ante la ausencia de previsión específica de un límite global no habría límite alguno, los contribuyentes terminarían amortizando sine die el bien inmueble arrendado incluso con posteridad a que la suma del 3% anual de amortización superase el 100% de cualquiera de las bases de amortización». Y es que, no en vano, la amortización buscaría distribuir el coste o valor de adquisición del inmueble de manera sistemática a lo largo de su vida útil.

En consecuencia, considera que existe un límite global a la amortización acumulada de los inmuebles objeto de arrendamiento coincidente con su valor de adquisición. Dicho límite global debe existir con independencia de la base de amortización anual que hubiera podido tomar el obligado tributario (el coste de adquisición o el valor catastral), sin que quepa inferir que el límite global de la amortización podría estar conformado por el valor catastral del bien en el hipotético caso de que el mismo fuera superior al «coste de adquisición»; máxime si se tiene en cuenta que el obligado tributario puede decidir dotar la amortización o no dotarla, así como afirmar, en función de sus intereses, que cada año dota la amortización con base en uno de esos valores. Así las cosas, «sólo mediante la fijación de un límite global es posible garantizar que el gasto por amortización dotado efectivamente a lo largo del plazo de arrendamiento del bien inmueble tenga una coherencia intrínseca puesto que de no fijarse tal límite se generarían graves incoherencias en la aplicación normativa».

En consecuencia, la amortización y su deducción como gasto fiscal no puede eternizarse en el tiempo. Ha de tener el límite correspondiente al valor de adquisición del bien, con independencia del título de adquisición.