TJUE: se reconoce la transparencia de las comisiones de apertura de las hipotecas

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea n.º C-699/23, de 30 de abril de 2025, ECLI:EU:C:2025:297, se ha pronunciado con carácter prejudicial sobre la transparencia de las cláusulas que contienen comisiones de apertura en los préstamos hipotecarios negando que las mismas tengan carácter abusivo.

Este pronunciamiento trae causa en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria celebrado con Caja Rural de Navarra en el año 2010, el cual devengaba una comisión de apertura de 588,70 euros —un 0,35 % del importe total del préstamo concedido— pagadera a la firma de la escritura. Presentada en el año 2022 demanda reclamando el carácter abusivo de la cláusula, el juzgado de primera instancia competente remite cuestión prejudicial al TJUE planteando diversas dudas sobre la transparencia de la cláusula que impone la comisión de apertura del préstamo hipotecario.

En primer lugar, respecto de las cuestiones relativas a la transparencia de la cláusula que impone la comisión de apertura sin especificar detalladamente los servicios prestados a cambio de dicha comisión, ni el tiempo necesario para llevarlos a cabo y sin que el profesional informe al consumidor de la existencia de la mencionada comisión al comunicarle el tipo de interés propuesto, ni indique una tarifa horaria, ni le facilite facturas detalladas en las que figure el desglose de esos servicios y los impuestos correspondientes, el TJUE ha resuelto a favor de la transparencia. 

Así declara:

«(...) el artículo 5 de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que no se opone a una jurisprudencia nacional que, a la vista de la normativa nacional que preceptúa que la comisión de apertura de un préstamo hipotecario retribuye los servicios relacionados con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo o crédito hipotecario u otros servicios similares, considera que la cláusula que impone tal comisión al consumidor satisface la exigencia de transparencia derivada del citado artículo 5, (...), siempre que el consumidor esté en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él, de comprender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos por la referida cláusula y de comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos por el contrato ni entre los servicios que dichos gastos retribuyen».

Es decir, no es necesario que el contrato haga referencia expresa a todos los servicios proporcionados como contrapartida de la comisión, sino que basta con que el consumidor, por su situación de inferioridad respecto del profesional, pueda, con carácter previo a la firma del contrato y razonablemente, entender o deducir la naturaleza de los servicios efectivamente proporcionados.

En segundo lugar, respecto de la expresión de la comisión de apertura como un porcentaje aplicado al importe total del préstamo, el TJUE entiende que la mera expresión del coste de la comisión en forma de porcentaje no puede por sí sola determinar la existencia de un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Lo anterior, puesto en relación con la transparencia de la cláusula que fija la comisión de apertura, permite concluir que, si la misma es conforme con la exigencia de transparencia, también es admisible que la comisión se exprese como un porcentaje del importe total del préstamo.

Así, concluye el TJUE:

«(...) los artículos 3 a 5 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a que el precio de los servicios cubiertos por una cláusula contractual que estipula una comisión de apertura, definida por la normativa nacional como la retribución de los servicios relacionados con el estudio, la concesión o la tramitación de un préstamo o crédito hipotecario u otros servicios similares, se exprese en forma de un porcentaje aplicado al importe del préstamo concedido, siempre que el consumidor esté en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que para él se deriven de esa cláusula, de comprender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos por dicha cláusula y de comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos por el contrato. En dicho supuesto, tal cláusula no debe crear, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato».

Finalmente, en cuanto a la determinación del carácter abusivo de la cláusula el TJUE realiza las siguientes precisiones:

• El TJUE debe limitarse a dar al órgano jurisdiccional remitente indicaciones para apreciar el carácter abusivo de la cláusula de que se trate.
• Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas cuando, contra la buena fe, causen en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.
• El examen de la existencia del citado desequilibrio no puede limitarse a una apreciación económica de naturaleza cuantitativa que se base en una comparación entre el importe total de la operación objeto del contrato, por un lado, y los costes que la cláusula pone a cargo del consumidor, por otro. En efecto, el desequilibrio puede resultar del mero hecho de que exista un menoscabo suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se encuentre, como parte en el contrato considerado, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables.

Entonces, ¿cuál es la conclusión del TJUE en este punto? A este respecto entiende el TJUE que «Los artículos 3 y 4, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a una jurisprudencia nacional que considera que una cláusula contractual que, de acuerdo con la normativa nacional, estipula el pago por el consumidor de una comisión de apertura, cuyo destino es remunerar los servicios relacionados con el estudio, la concesión y la tramitación singularizada de una solicitud de préstamo o crédito hipotecario, puede no causar, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes que se derivan del contrato, y ello sin que el profesional esté obligado a detallar la naturaleza de los servicios remunerados por esa comisión ni el coste de cada uno de ellos, siempre que la posible existencia de tal desequilibrio pueda ser objeto de un control efectivo por el juez competente de acuerdo con los criterios que emanan de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia, comparando, si es necesario, el importe de una comisión de apertura impuesta a un prestatario y el coste medio de las comisiones de apertura identificadas en un período reciente».