Tributos aclara que alquilar la nueva vivienda un mes al año impide aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual

La Dirección General de Tributos se ha pronunciado a través de su consulta vinculante (V2985-23), de 14 de noviembre de 2023, acerca de la procedencia o no de la exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF en un supuesto en el que el contribuyente se planteaba alquilar la nueva vivienda adquirida durante un mes cada año. En concreto, el objeto central de la consulta radicaba en determinar si dicha circunstancia implicaba la pérdida de la consideración de vivienda habitual del inmueble a los efectos de la mencionada exención.

Como punto de partida, el Centro Directivo recuerda que, para poder acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, que se encuentra regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF, la consideración como habitual ha de concurrir en ambas viviendas: tanto en la que se transmite como en la que se adquiere. Y, a tales efectos, el artículo 41 bis del RIRPF recoge las siguientes precisiones:

«1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

(...)

3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

Dejando al margen el resto de los requisitos necesarios para que la ganancia obtenida quede excluida de gravamen y centrándonos en el que aquí interesa, de lo anterior se desprendería que la exención requiere que la nueva vivienda alcance la consideración de vivienda habitual. Y esa circunstancia se producirá, según indica la consulta, una vez que el interesado resida en dicha vivienda durante un plazo continuado de, al menos, tres años. 

Por ese motivo, Tributos concluye que «en caso de que (...), antes del transcurso del referido plazo de residencia continuada durante al menos 3 años, destine la nueva vivienda al arrendamiento durante un periodo de tiempo del periodo impositivo, la referida vivienda no alcanzará la consideración de vivienda habitual, y por tanto, no sería de aplicación la exención por reinversión a la ganancia patrimonial obtenida». 

El incumplimiento de las condiciones exigidas (en este caso, la referida a la consideración de la nueva vivienda como vivienda habitual), según indica el artículo 41.5 del RIRPF, determinaría el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente. El contribuyente tendría que imputar la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora; y presentándola en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.