Tributos aclara si cabe la exención por transmisión de vivienda habitual si la vivienda y el garaje están en fincas contiguas no unidas registralmente

La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante (V1631-25), de 15 de septiembre de 2025, analiza la tributación en el IRPF de la transmisión de un inmueble integrado por dos parcelas contiguas y unidas interiormente, con referencias catastrales distintas: en una se ubica la vivienda y en la otra garaje, jardín, huerto y piscina privativos.

Contexto: exención por transmisión de vivienda habitual de mayores de 65 años

El consultante, que reside desde 1995 en el inmueble formado por ambas fincas y ha cumplido 65 años, se plantea su transmisión y pregunta si la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF puede aplicarse a la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de las dos parcelas, pese a situarse la edificación de la vivienda solo en una de ellas.

Dicho precepto declara exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

Concepto de vivienda habitual aplicable a la exención

La DGT recuerda que el concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y se desarrolla en el artículo 41 bis del RIRPF, regulando:

• Residencia efectiva y continuada. Se considera vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, con las excepciones previstas (fallecimiento, traslado laboral, separación, etc.).
• Momento de la transmisión. A efectos de la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF, se entiende que se transmite la vivienda habitual cuando la edificación tenga tal carácter en ese momento o lo haya tenido en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.

Se subraya que, a efectos del IRPF, entra en el concepto de vivienda habitual todo tipo de edificación acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, con independencia de su calificación urbanística o registral, siempre que se cumplan los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia.

Dos fincas contiguas pueden configurarse como una única vivienda habitual

Partiendo de que el contribuyente declara haber tenido su residencia habitual desde 1995 en un inmueble formado por dos fincas contiguas y unidas interiormente, la DGT concluye que, a efectos del IRPF, no existe impedimento para considerar vivienda habitual dos viviendas contiguas unidas entre sí interiormente, incluso aunque:

• no estén unidas registralmente, y
• cada una de ellas tenga referencia catastral propia.

Siempre que se resida habitualmente en el conjunto formado por ambas, pueden acogerse al mismo tratamiento fiscal que la vivienda habitual.

La consecuencia práctica es que, cumpliéndose los requisitos de vivienda habitual y la edad igual o superior a 65 años, la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF resultará aplicable a la ganancia patrimonial que derive de la transmisión del conjunto de las dos fincas.

Obligaciones formales y prueba de la residencia

Al tener cada una de las fincas su propia referencia catastral, la DGT indica que, en la cumplimentación de los datos referidos a la vivienda habitual, el contribuyente deberá consignar ambas referencias catastrales.

La condición de vivienda habitual es, además, una cuestión de hecho. Corresponde al contribuyente acreditarla por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, de acuerdo con el artículo 106.1 de la LGT, siendo su valoración competencia de los órganos de comprobación e inspección de la Administración tributaria.

Conclusión

Por tanto, Tributos concluye que cuando un contribuyente mayor de 65 años reside de forma habitual en un inmueble materialmente único, aunque jurídicamente se configure en dos fincas contiguas con usos accesorios (garaje, jardín, piscina, huerto), la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF puede abarcar la transmisión conjunta de ambas, siempre que efectivamente constituyan su vivienda habitual.