Tributos aclara si la sustitución de ventanas puede minorar la ganancia en IRPF al vender la vivienda

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1664-25), de 16 de septiembre de 2025, analiza si las obras de sustitución de ventanas en una vivienda que se proyecta vender forman parte del valor de adquisición a efectos de determinar la ganancia patrimonial en el IRPF.

Marco normativo aplicado

La Dirección General de Tributos recuerda que la transmisión de la vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33.1 de la LIRPF, al producirse una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente.

Dicha ganancia o pérdida se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, según el artículo 34 de la LIRPF, con las reglas específicas de los artículos 35 (transmisiones onerosas) y 36 (transmisiones lucrativas) de la LIRPF.

Cálculo del valor de adquisición cuando la vivienda se adquirió a título lucrativo

La consulta parte de la hipótesis de que la vivienda se adquirió a título lucrativo. En tal caso, el artículo 36 de la LIRPF remite a las reglas del artículo 35, tomando como importe real de adquisición el determinado conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.

A ese importe se sumarán:

• El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.
• Los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, satisfechos por el adquirente.

Cuando proceda, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones deducibles.

Diferencia entre mejora y reparación o conservación

La normativa del IRPF no define el concepto de «mejora», por lo que la DGT acude a la Resolución de 1 de marzo de 2013 del ICAC, sobre normas de registro y valoración del inmovilizado material e inversiones inmobiliarias. En su norma segunda, apartado 3, se entiende por mejora el conjunto de actuaciones que alteran un elemento del inmovilizado, aumentando su eficiencia productiva.

En la misma resolución se define la ampliación como el proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose una mayor capacidad productiva.

Por contraste, los gastos de reparación y conservación no forman parte del valor de adquisición, y sí aparecen mencionados en el artículo 13 del RIRPF como gastos deducibles para determinar el rendimiento del capital inmobiliario.

De esta sistemática la DGT concluye que:

• Son reparaciones y conservaciones las actuaciones destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso.
• Son ampliaciones o mejoras las obras que aumentan la capacidad o habitabilidad del inmueble o alargan su vida útil.

Obras en la vivienda: cuándo incrementan el valor de adquisición

De acuerdo con estos criterios, las inversiones que tengan la consideración de ampliación o mejora formarán parte del valor de adquisición del inmueble.

En cambio, si las obras tienen la naturaleza de gastos de reparación o conservación, no se integrarán en el valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial por la venta.

Aplicado al caso consultado, las obras de sustitución de ventanas podrán incluirse en el valor de adquisición solo si, en función de sus características concretas, pueden calificarse como mejoras o ampliaciones y no como simples trabajos de reparación o conservación.

Obligación de prueba y justificación de los gastos

La calificación concreta de las obras es una cuestión de hecho. Conforme al artículo 106 de la LGT, el contribuyente deberá poder justificar las distintas actuaciones realizadas por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, ante los órganos de gestión e inspección, que valorarán dicha prueba.

En general, la justificación de estos gastos deberá efectuarse mediante facturas expedidas por quien ejecute las obras o preste los servicios, cumpliendo los requisitos del Reglamento de facturación aprobado por el Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, así como mediante la conservación de los justificantes de las operaciones realizadas.