Tributos aclara la tributación en IRPF de la venta de una vivienda no habitual amortizando la hipoteca constituida sobre ella

La Dirección General de Tributos (DGT), en la consulta vinculante (V0724-25), de 16 de abril de 2025, se ha pronunciado respecto a la fiscalidad de la venta de una vivienda no habitual en la que el vendedor amortiza, con el importe obtenido, el préstamo hipotecario pendiente sobre dicho inmueble. La consulta, basada en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) y su Reglamento, determina que, a diferencia de lo que ocurre con la vivienda habitual, la transmisión de inmuebles que no reúnen tal condición genera una ganancia o pérdida patrimonial plenamente sujeta a tributación, sin posibilidad de exención por reinversión.

Tal y como aclara Tributos, la venta de una vivienda que no tiene el carácter de habitual para el transmitente obliga a declarar en el IRPF la correspondiente ganancia o pérdida patrimonial. Así lo dispone el artículo 33.1 de la LIRPF , que considera como tales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente producidas por la alteración en la composición de este.

La legislación del IRPF (artículo 38 de la LIRPF y artículo 41 del RIRPF ) contempla la posibilidad de exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual. Para contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual con financiación ajena, la norma permite descontar del precio de venta el principal del préstamo hipotecario pendiente de amortizar en el momento de la transmisión, a efectos de cuantificar la base de la reinversión.

Sin embargo, Tributos recuerda que este beneficio fiscal queda estrictamente reservado a viviendas que reúnan los requisitos para ser consideradas «habituales» del contribuyente. Según el artículo 41 bis del RIRPF , se entiende por vivienda habitual aquella residencia que haya constituido el domicilio del contribuyente de manera efectiva y permanente durante al menos tres años, con determinados supuestos excepcionales (por ejemplo, cambio de domicilio forzoso, matrimonio, empleo, entre otros). Además, se permite considerar habitual una vivienda hasta dos años después de haber dejado de residir en ella.

En el caso analizado, la vivienda transmitida no era la habitual del vendedor en el momento de la transmisión ni en los dos años precedentes. En consecuencia, la operación no puede beneficiarse de la exención por reinversión y la ganancia patrimonial resultante se integra en la base imponible del ahorro del IRPF correspondiente al ejercicio en que tenga lugar la alteración patrimonial, que será aquel en el que se transmita el bien. Todo ello, eso sí, sin perjuicio de que las cantidades que se destinen a reducir el préstamo hipotecario de su vivienda habitual puedan beneficiarse de la deducción por inversión en vivienda habitual, cuestión que según indica Tributos no puede determinarse con los datos aportados en la consulta.