Tributos: ¿cómo calcular la ganancia o pérdida generada por la venta de un inmueble en EEUU si las operaciones se hicieron en dólares?

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1615-25), de 15 de septiembre de 2025, analiza la tributación en el IRPF de la venta de una vivienda situada en Estados Unidos, adquirida y transmitida en dólares estadounidenses por un contribuyente residente fiscal en España desde 2023.

Ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF

La DGT recuerda que la venta de la vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor del patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, conforme al apartado 1 del artículo 33 de la LIRPF. En consecuencia, la operación queda sujeta al impuesto, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 6 de la LIRPF, que establece que constituye el hecho imponible la obtención de renta por el contribuyente.

La ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la LIRPF, desarrollados para transmisiones onerosas en el artículo 35 de la LIRPF:

• Valor de adquisición. Formado por la suma de:
• El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
• El coste de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, satisfechos por el adquirente, minorado, en su caso, en el importe de las amortizaciones en las condiciones reglamentarias.
• Valor de transmisión. Es el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducen los gastos y tributos inherentes satisfechos por el transmitente. Por importe real se toma el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado; en tal caso, prevalece este último.

La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integra en la base imponible del ahorro, conforme al artículo 49 de la LIRPF.

Cálculo cuando la operación se realiza en dólares estadounidenses

En el caso objeto de consulta, tanto la compra como la venta del inmueble se efectuaron en moneda extranjera (dólares estadounidenses). Tributos remite a su criterio anterior recogido, entre otras, en la consulta vinculante (V2026-20), de 19 de junio de 2020 en el que indica que primero debe determinarse la ganancia o pérdida patrimonial en la propia divisa, es decir, en dólares, como diferencia entre los valores de adquisición y transmisión calculados conforme a la LIRPF.  Una vez obtenida esa diferencia en dólares, deberá convertirse a euros aplicando el tipo de cambio vigente en la fecha en que tenga lugar la alteración patrimonial.

Conversión posterior de los dólares a euros

La consulta también aborda el tratamiento fiscal de una posible conversión posterior a euros de los dólares recibidos por la venta de la vivienda, remitiéndose a criterios anteriores, como los dispuestos en las consultas vinculantes (V0234-07), de 6 de febrero de 2007 y (V2466-08), de 22 de diciembre de 2008.

En particular, en la consulta vinculante (V2466-08), de 22 de diciembre de 2008, relativa a un depósito de divisas y a la tributación de su conversión, se indicó que, siempre que no se desarrollen en el ámbito de una actividad económica, las diferencias producidas por el cambio de moneda extranjera a nacional generan una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con el artículo 33 de la LIRPF. La ganancia o pérdida se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de las divisas, tomando como tipo de cambio el vigente en el momento de la transmisión o reembolso.

Según la letra c) del apartado 1 del artículo 14 de la LIRPF, las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputan al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. No obstante, este criterio solo procede si con motivo del traspaso se recibe el cambio de las divisas en euros.

En caso contrario, cuando lo recibido en el traspaso sigan siendo divisas, el resultado derivado de las diferencias de cambio no se imputará hasta que el cambio se realice efectivamente. Así lo prevé la letra e) del apartado 2 del artículo 14.2 de la LIRPF, que establece que las diferencias positivas o negativas que se produzcan en las cuentas representativas de saldos en divisas o en moneda extranjera, como consecuencia de la modificación de sus cotizaciones, se imputarán en el momento del cobro o del pago respectivo.