Tributos rechaza que un no residente pueda deducirse en el IP la deuda por adquisición de un inmueble si lo aporta a una sociedad

La Dirección General de Tributos (DGT) emite la consulta vinculante V1583-25, de 8 de septiembre de 2025, en la que analiza la tributación en España de un inmueble urbano situado en territorio español, adquirido por un contribuyente residente fiscal en Italia y financiado mediante un préstamo concedido por una entidad financiera extranjera.

El consultante, residente en Italia, adquirió un inmueble urbano en España en 2021. Tanto la compra como las obras de construcción y mejora se realizaron en España, y su financiación se articuló a través de una línea de crédito otorgada por una entidad financiera extranjera a favor del adquirente.  El consultante se plantea aportar el inmueble a una sociedad española de la cual sería el titular al 100 %, aunque el préstamo se mantendría a su nombre personal. La DGT debe determinar si, a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, tras la aportación del inmueble a la sociedad el consultante podría deducir en su base imponible la deuda mantenida a título personal.

Determinación de la localización del inmueble

La DGT parte de la Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio, en concreto de sus artículos 3, 5 y 9, para precisar que los bienes inmuebles se consideran situados en España cuando se encuentren físicamente en territorio español. En el caso analizado, el inmueble urbano se ubica en España, por lo que, a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, se integra entre los bienes situados en territorio español, con independencia de la residencia fiscal del titular.

La consulta recuerda que, por obligación real, cualquier persona física no residente en España tributa en el Impuesto sobre el Patrimonio por los bienes y derechos de contenido económico que estén situados, puedan ejercitarse o hayan de cumplirse en territorio español. En consecuencia, el inmueble adquirido por el consultante, al estar físicamente en España, queda comprendido en la base imponible por obligación real.

Incidencia de la financiación mediante entidad extranjera

La existencia de un préstamo o línea de crédito concedida por una entidad financiera extranjera para la adquisición o mejora del inmueble no altera la consideración de este como bien situado en España. La DGT distingue claramente entre la determinación de la localización del inmueble y el análisis de las eventuales deudas deducibles, precisando que la naturaleza extranjera de la entidad prestamista no modifica el criterio de territorialidad aplicado al bien inmueble.

La consulta subraya que la localización del bien a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio se vincula al lugar en que este se encuentre físicamente, sin que el origen de la financiación ni el lugar de formalización del crédito influyan en dicha calificación.

Obligación real de contribuir en el Impuesto sobre el Patrimonio

Aplicando los artículos 3, 5 y 9 de la Ley 19/1991, la DGT concluye que el consultante, al ser no residente en España, queda sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real respecto del los bienes y derechos situados en el país que superen, en su caso, los umbrales y condiciones legalmente establecidos, con independencia de que su residencia fiscal se encuentre en otro Estado.

La resolución incide en que la obligación real se configura específicamente para sujetos no residentes, de modo que su sujeción al impuesto viene determinada únicamente por la existencia de bienes o derechos localizados en España, sin extenderse a su patrimonio mundial.

Impacto práctico para el contribuyente

Desde una perspectiva práctica, la consulta vinculante V1583-25 establece que en el caso concreto tras la aportación del inmueble a la sociedad dejará de ser titular del mismo pasando a ser titular de las participaciones de la entidad recibidas a cambio de la aportación. Por lo tanto, el consultante deberá incluir en la declaración del IP las participaciones en la entidad española, no incluyendo el inmueble.

En cuanto se refiere al capital del préstamo del que deriva la deuda de la que es titular, habría sido invertido en un bien que ya no forma parte de su patrimonio y que, por lo tanto, no formará parte de la base imponible del impuesto. En consecuencia, esta deuda no será deducible para determinar la base imponible del Impuesto del Patrimonio del consultante.