El TS modifica su jurisprudencia y establece la responsabilidad de los bancos en la gestión de anticipos a promotores

El Tribunal Supremo en la sentencia n.º 492/2024, de 12 de abril, ECLI:ES:TS:2024:1807 ha cambiado la jurisprudencia respecto a la responsabilidad bancaria en los supuestos de anticipos a los promotores en la compra de viviendas.

En el caso concreto los compradores de una vivienda en construcción reclamaron de a las entidades bancarias el anticipo que había hecho, ya que no se había entregado en plazo la vivienda. La promotora fue declarada en concurso procedimiento en el que se reconoció a los compradores un crédito contra la promotora por el total de las cantidades anticipadas, y abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa suscritos, entre ellos el litigioso. Los afectados reclamaron el pago de las cantidades que se le adeudaban a las entidades bancarias en las cuales fueron depositados los adelantos.

En el recurso las entidades alegan la doctrina establecida en las sentencias del TS n.º 420/2016, de 24 de junio, ECLI:ES:TS:2016:2960 y n.º 33/2018, de 24 de enero, ECLI:ES:TS:2018:124 en las que se establecía que no cabe imputar responsabilidad solidaria a la entidad financiera por aquellos pagos a cuenta que quedan fuera de la capacidad de control del banco sobre los mismos.

La decisión de la sala con relación a este motivo señala:

«Esta sala ha decidido reconsiderar, mediante sendas sentencias de pleno deliberadas, votadas y falladas el mismo día, la línea marcada por las sentencias 897/2021, de 21 de diciembre, y 472/2022, de 8 de junio, por las razones que a continuación se exponen. 

En esas dos sentencias apoyamos la decisión de desestimar la acción del comprador contra la entidad bancaria que había descontado las letras de cambio en la jurisprudencia establecida en las sentencias 205, 206, 210 y 211/2014, todas ellas de 24 de abril, 467/2014, de 25 de noviembre, y 367/2015, 18 de junio, que declararon que la excepción de incumplimiento del vendedor no es oponible al banco descontante de las letras entregadas para pagar las entregas a cuenta del precio de una compraventa de vivienda. Y afirmamos que a la expresada jurisprudencia sobre la no responsabilidad del banco descontante no se opone la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de su sentencia 733/2015, de 21 de diciembre. 

Sin embargo, una reconsideración de esta cuestión litigiosa nos lleva ahora a entender que constituye una diferencia relevante que en un caso, el de las citadas sentencias de 2014 y 2015, se resolvía sobre una acción cambiaria ejercitada por el tenedor de las letras frente al aceptante, mientras que en el caso objeto de este recurso, se trata de una acción ejercitada por el comprador con base en el art. 1.2º de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. No se trata, por tanto, de valorar la posición del banco como tercero tenedor de la letra respecto de la excepción basada en el incumplimiento del promotor, sino de decidir si el comprador que ha pagado las cantidades anticipadas mediante la aceptación y pago de efectos cambiarios puede exigir responsabilidad a la entidad bancaria por no haberse asegurado de que el importe del descuento de las letras se haya ingresado en una cuenta especial abierta por el promotor y debidamente garantizada».

Establece el Alto Tribunal que la a Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación amplió el objeto de la garantía exigida por la Ley 57/1968, de 27 de julio, y por tanto la garantía se extiende a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial. 

El banco que recibe las cantidades anticipadas tiene la obligación de asegurarse de que se ingresen en una cuenta especial garantizada con aval o seguro y es responsable de las restitución a los compradores de tales cantidades anticipadas si no cumple con la obligación. Con la ampliación que realizó la LOE esta obligación y correlativa responsabilidad debe extenderse al banco que descuenta letras de cambio mediante las que se articula el pago de las cantidades anticipadas, ingresa su importe en una cuenta del promotor, y percibe posteriormente esas cantidades anticipadas al cobrar las letras de cambio, todo ello con base en el contrato de descuento que supone una relación de colaboración con el promotor, que obtiene financiación mediante este contrato de descuento.

A TENER EN CUENTA. La Ley 57/1968, de 27 de julio, fue derogada por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre añadida por Ley 20/2015, de 14 de julio. Sin embargo la previsión de devolución de cantidades anticipadas se encuentra en la disposición adicional primera de la LOE a la que resulta de aplicación la doctrina expuesta.