TS: las terrazas son elementos comunes por destino si también son cubierta del edificio

El TS en su sentencia n.º 80/2024, de 23 de enero, ECLI:ES:TS:2024:171 condena a una comunidad de propietarios a abonar al propietario de un piso 11.209 euros correspondientes a los gastos de reparación de la tela asfáltica de aislamiento de la cubierta de un edificio.

Una de las terrazas del edificio estaba deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción y como consecuencia de ello se producían continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua. Por todo ello, se solicitó a la comunidad de vecinos que se arreglará la terraza de donde provenían las filtraciones.

Por su parte la comunidad de propietarios acordó no atender a la petición del propietario que estaba sufriendo los daños en su vivienda, porque consideró que de acuerdo con los estatutos estos arreglos deben de ser de cuenta de los propietarios de las viviendas que tienen aneja una terraza, lo que incluiría las reparaciones en las mismas para evitar las filtraciones de agua hacia los locales o pisos inferiores.

El vecino afectado decidió en vez de impugnar el acuerdo de la comunidad de propietarios, arreglar por su cuenta la terraza y posteriormente formuló demanda contra la comunidad en la que solicitó que se condenara a la misma al pago de 11.209,46 euros por el arreglo de la zona comunitaria.

En primera instancia se desestimó la demanda, ya que, a pesar de que había quedado acreditado que el agua se filtraba por una concreta zona que era elemento común, a causa de su deficiente impermeabilización y conservación, las normas estatutarias atribuían el gasto al propietario usuario de la terraza y no a la comunidad, además, se tuvo en cuenta que el propietario no impugno el acuerdo de la comunidad de propietarios que denegó asumir el coste de la reparación, por lo que el mismo quedaría convalidado.

La Audiencia Provincial también desestimo el recurso de apelación del demandante, al considerar que la cubierta de los edificios tiene el carácter de elemento común, y que la jurisprudencia ha reconocido que un elemento común por naturaleza puede verse desafectado, pasando a ser privativo, lo que, en este caso, se deducía de la declaración de obra nueva, que al describir la edificación, establecía, que las terrazas estaban adscritas como anejos inseparables a cada una de las viviendas e, igual que en primera instancia, señaló que, de acuerdo con los estatutos, los gastos de reparación de las terrazas correspondías a los propietarios de las viviendas de las que son anejos inseparables.

Pero ¿qué entiende el Tribunal Supremo? Ateniendo a lo dispuesto en el artículo 396 del CC salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente:

«Dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas, respecto de los que se admite que puedan ser desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto».

¿Aunque las terrazas queden desafectadas y pasen a ser elementos privativos tiene la comunidad de propietarios la obligación de atender a los gastos de reparación de las mismas? Sí, pero siempre y cuando los daños por filtraciones provengan de defectos estructurales del edificio, «(...) ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario». Un caso distinto sería si se probara que los daños provinieran de un defecto de mantenimiento de la terraza por parte del propietario.

Así, declara la sentencia:

«En concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación».

Por otra parte, tanto la LPH como el CC, establecen la obligación de cada propietario de mantener en buen estado de conservación si propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a otros propietarios y es obligación de la comunidad de propietarios la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, accesibilidad y seguridad.

En relación con este caso concreto dispone el TS:

«La claridad de estas reglas queda enturbiada en casos como el presente en que el uso y disfrute de todo o parte del elemento común es atribuido a un copropietario, por lo que la delimitación de las concurrentes obligaciones de reparación es fuente de conflicto, al persistir la naturaleza común del elemento y, sin embargo, desgajarse el uso o aprovechamiento exclusivo a favor de un propietario, por solo tenerse acceso a aquel a través de la parte privativa perteneciente a este o por así convenir al régimen especial de copropiedad.

En tales casos de concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo, conforme a la misma jurisprudencia antes indicada, quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente. Mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento. Y esto es lo que hemos visto en el fundamento anterior que sucede con las terrazas privativas que sirven de cubierta del edificio.

En consecuencia, como la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribución o desafectación y elemento común por su carácter estructural de cubierta, para determinar quién debe financiar la reparación, será preciso, en cada caso, determinar la índole o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes. Y en tal sentido debe ser interpretada la previsión estatutaria en este caso».

En conclusión, como en este caso, los daños fueron producidos por el mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, que está situada bajo el suelo de la terraza que sirve al mismo tiempo de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios por lo que su reparación constituye una obligación de la propia comunidad.

Por último, el TS en su sentencia analiza la falta de impugnación por parte del propietario del acuerdo de la comunidad de propietarios de no reparar la terraza. En este caso, la pretensión del propietario no era tanto la obtención de un acuerdo de la comunidad sino la actuación de esta.

«Desde este punto de vista, el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "seudo-acuerdos", como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena.

Sucede en este caso algo similar a lo que acontecía en el supuesto resuelto por la sentencia 623/2013, de 16 de octubre, en el que la solicitud del copropietario, denegada por la comunidad, en realidad no era precisa, puesto que en este caso debía haber sido la comunidad quien tomara la iniciativa de reparar los elementos comunes dañados y una vez conocida la existencia del daño. No se trata de un derecho o actuación amparada por los estatutos que el copropietario pueda facultativamente decidir si ejerce o no, sino que estamos ante una actuación necesaria de la comunidad para dar cumplimiento a lo previsto en el art. 10.1 a) LPH, arts. 3 y 16 LOE y concordantes de la legislación urbanística.

4.- Por ello, en contra de lo resuelto por la sentencia recurrida, en rigor, el demandante no tenía la necesidad de impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente (sentencia 12/2022, de 12 de enero). Respecto de las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de conservación a que se refiere al art. 10.1 a) LPH, este precepto prescribe claramente que no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, ni siquiera en los casos en que impliquen una modificación del título constitutivo o de los estatutos, y tanto si vienen impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

(...)

La acción de la demandante se articuló correctamente al invocar el citado art. 10.1 a) LPH, que expresamente excluye la necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios. Aparte de que, como indicó la ya citada sentencia 12/2022, de 12 de enero, la pretensión de condena a la comunidad de propietarios supone una decisión judicial simétricamente contraria a la del acuerdo comunitario».