Caso práctico: Adquisiciones a non domino. Venta a diferentes compradores.

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 21/11/2012
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

Ante una adquisición a "non domino", tras darse a conocer que el que transmite la cosa no es el titular del derecho real, ¿quién ostentará el derecho de propiedad tras ello? ¿Encuentra apoyo legal esta figura?¿Qué ocurre en una venta a diferentes compradores?

RESPUESTA 

La doctrina nos dice que la adquisición a "non domino" que realice otro de un derecho real, hace que el verdadero titular del derecho lo pierda. A pesar de la validez de la venta de la cosa ajena, al verdadero titular le corresponden una serie de acciones personales contra el vendedor.

El apoyo legal que encuentra la figura de las adquisiciones a non domino se encuentra en preceptos como el Art. 34 ,Ley Hipotecaria, en el se nos dice que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Se pone énfasis en que la figura del tercero de buena fe ya que se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud existente en el Registro.

El Art. 1473 ,Código Civil, nos pone ante el supuesto de que una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores. En este caso la propiedad se transfiere a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuera cosa mueble. Si fuera inmueble, la propiedad pertenecerá al adquiriente que antes lo haya inscrito en el Registro. Si resulta no haber inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que exista buena fe.

Queda demostrado el importantísimo y decisivo el papel de la buena fe en las adquisiciones a non domino.

BASE JURÍDICA

Art. 34 ,Ley Hipotecaria

Art. 1473 ,Código Civil

Derechos reales
Buena fe
Derecho de propiedad
Acción personal
A título oneroso
Buena fe del tercero
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