Caso práctico: Adquisiciones a non domino y venta a diferentes compradores

PLANTEAMIENTO

Ante una adquisición a non domino, tras darse a conocer que el transmitente de la cosa no es el titular del derecho real:

1.- ¿Quién ostentará el derecho de propiedad tras ello? 

2.- ¿Encuentra apoyo legal esta figura?

3.- ¿Qué ocurre en una venta a diferentes compradores?

RESPUESTA 

1.- La doctrina nos dice que la adquisición a non domino que realice otro de un derecho real, hace que el verdadero titular del derecho lo pierda. A pesar de la validez de la venta de la cosa ajena, al verdadero titular le corresponden una serie de acciones personales contra el vendedor.

2.- Sí. En el art. 34 de la Ley Hipotecaria, a través de la figura del tercero hipotecario:

«El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».

3.- El art. 1473 del Código Civil recoge el supuesto de que una misma cosa haya sido vendida a diferentes compradores, en cuyo caso:

• Si la cosa fuera mueble: la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe.
• Si fuera inmueble: la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
• Y, cuando no haya inscripción: pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe