Caso práctico: Alteración de fincas registrales por obra nueva

PLANTEAMIENTO

«A» ha construido un edificio de tres plantas sobre un solar inscrito en el Registro de la Propiedad. Tras ello, acude a su banco para constituir hipoteca sobre dicha construcción, para financiar un negocio de hostelería. El banco consulta el Registro, y descubre que solo consta el solar, sin construcción alguna, ni mención acerca de las posibles cargas y gravámenes.

Ante esta situación, «A» acude al Registro para inscribir el inmueble y poner al día la situación de la finca.

¿Cuáles son los pasos a seguir?

RESPUESTA

Una finca inscrita en el Registro de la Propiedad puede sufrir diversas alteraciones, cuando dicha alteración se refiere a una nueva construcción, nos encontramos ante un supuesto de obra nueva, regulado en el art. 202 de la Ley Hipotecaria y el art. 308 del Reglamento Hipotecario.

El art. 202 de la LH dispone: 

«Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro».

«Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 208 de la Ley, la inscripción de las nuevas plantaciones así como la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá efectuarse:

Primero. Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.

Segundo. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma o a la que se acompañe certificado de Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida».