Caso práctico: Arrendamiento financiero: Venta de participación en el derecho de opción de compra

PLANTEAMIENTO

Se trata de  una comunidad de bienes formada por dos personas físicas y una sociedad de responsabilidad limitada.

En el año en curso suscribe un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra con una entidad de crédito para la adquisición de un bien inmueble.

Finalizado el plazo de dicho contrato, la sociedad de responsabilidad limitada desea vender su participación en el derecho de opción sobre el inmueble.

¿Está sujeta dicha operación al IVA? ¿Cómo se determina la base imponible? ¿Qué tipo de IVA se aplica?

RESPUESTA

Se trata de una operación sujeta a IVA.

La base imponible de la operación estará constituida  por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.

Se aplicará el tipo impositivo general del 21%. 

ANÁLISIS

En relación con la primera cuestión, el Art. 11 ,LIVA establece que a los efectos del IVA, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.

La transmisión por un empresario o profesional de su participación en una opción de compra sobre un bien inmueble afecto a su actividad empresarial o profesional es una operación sujeta al IVA que, de acuerdo con lo preceptuado por el artículo anteriormente trascrito, se considerará prestación de servicios, por cuanto la concesión de dicha opción no supone la transmisión del poder de disposición sobre el inmueble objeto de la opción y no se trata de una entrega de bienes, sino de la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitarla llegado el momento.

No obstante lo anterior, puede conceptuarse como entrega de bienes la transmisión de una opción de compra si el beneficiario se compromete formalmente al ejercicio de la misma, en cuyo caso, más que ante una verdadera opción de compra, se está ante un contrato de promesa bilateral de compraventa. En esta hipótesis, serían de aplicación todas las normas previstas para las entregas de bienes inmuebles por la normativa reguladora del Impuesto.

El devengo de la operación se producirá cuando se realice la referida transmisión a tenor de lo establecido en el Art. 75 ,LIVA, que dispone que el devengo de las prestaciones de servicios se produce “cuando se presten, ejecuten o efectúen las operaciones gravadas".

La base imponible de la operación estará constituida  por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas, conforme a lo establecido en el Art. 78 ,LIVA

Por último, la operación quedará gravada al tipo impositivo general del 21%, de acuerdo con lo establecido en los artículos Art. 90,Art. 91 ,LIVA.

BASE JURÍDICA

- Art. 11,Art. 75,Art. 78,Art. 90,Art. 91 ,LIVA