Caso práctico: Cálculo de la ganancia derivada de transmisión de inmueble en el IRPF

PLANTEAMIENTO

Un contribuyente adquiere en 1990 por un inmueble por 100.000 euros. Los gastos derivados de la compra en concepto de notario y Registro de la Propiedad ascienden 825 euros y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a 7.000 euros. En el mismo año el contribuyente realiza reformas en el inmueble por valor de 50.000 euros. En 2019 lo transmite por 300.000 euros, liquidando el Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana por un importe de 10.000 euros. 

- ¿Cómo debe determinar el valor de adquisición y el de venta a efectos de calcular la ganancia patrimonial?

- ¿Puede aplicar alguna reducción en función del año de adquisición del inmueble?

RESPUESTA

- Para determinar el valor de adquisición tendrá que sumar:

El valor escriturado en la escritura de compra: (100.000 euros) + los gastos de notario y registro: (825 euros) + Impuesto TPO: ( 7.000 euros) + gastos de mejora (no reparaciones) 50.000 = 157.825 euros

- Para determinar el valor de venta tendrá que restar: 

El valor escriturado en la escritura de venta - el impuesto pagado: 300.000- 10.000 = 290.000

GANANCIA PATRIMONIAL: 290.000 - 157.825 = 132.175 euros

Ahora bien, como el inmueble fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994 le serán de aplicación los coeficientes reductores establecidos en Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, siempre que el valor del conjunto de las transmisiones realizadas a partir del 1 de enero de 2016 con derecho a la aplicación de los porcentajes no supere la cantidad de 400.000 euros. Estos coeficientes se aplicarán también sobre el valor de la obra de reforma. (DT9 ,LIRPF)

Se distinguirá la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 de la generada a partir de esta fecha. A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido el elemento en el patrimonio del contribuyente.

La parte de la ganancia generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá aplicando los coeficientes reductores establecidos en la anterior normativa. La parte de la ganancia generada a partir del 20 de enero de 2006 no será objeto de reducción.

VER: Resolución Vinculante de la DGT, V0333-19 de 15 de febrero de 2019