Caso práctico: Calificación de las rentas derivadas del alquiler de alojamientos turísticos.

PLANTEAMIENTO 

Calificación de las rentas derivadas del alquiler de alojamientos turísticos.

Una persona física se encuentra dada de alta en el epígrafe 685 de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas ("Alojamientos turísticos extrahoteleros").

Se pregunta acerca de la calificación de las rentas derivadas del alquiler de unos alojamientos turísticos, determinando la deducibilidad de los gastos relacionados con dicha actividad.

RESPUESTA

Si se presta este tipo de servicios estaríamos ante rendimientos derivados de actividades económicas, mientras que si no se prestan estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el 27.2 ,LIRPF, en cuyo caso, también podríamos estar ante rendimientos derivados de actividades económicas.

La deducibilidad de los gastos está condicionada por el principio de su correlación con los ingresos, de tal suerte que aquéllos respecto de los que se acredite que se han ocasionado en el ejercicio de la actividad, que estén relacionados con la obtención de los ingresos, serán deducibles, en los términos previstos en los preceptos legales antes señalados, mientras que cuando no exista esa vinculación o no se probase suficientemente no podrían considerarse como fiscalmente deducibles de la actividad económica.

Además del requisito de que el gasto esté vinculado a la actividad económica desarrollada, deberán los gastos, para su deducción, cumplir los requisitos de correcta imputación temporal, de registro en la contabilidad o en los libros registros que el contribuyente deba llevar, así como estar convenientemente justificados mediante el original de la factura normal o simplificada.

ANÁLISIS

De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo Art. 21 ,LIRPF, “tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste”.

El apartado 2 de dicho precepto establece, que, en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.

Por su parte, el Art. 27 ,LIRPF establece:

“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.

No obstante, tratándose de rendimientos obtenidos por el contribuyente procedentes de una entidad en cuyo capital participe derivados de la realización de actividades incluidas en la Sección Segunda de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, tendrán esta consideración cuando el contribuyente esté incluido, a tal efecto, en el régimen especial de la Seguridad Social de los trabajadores por cuenta propia o autónomos, o en una mutualidad de previsión social que actúe como alternativa al citado régimen especial conforme a lo previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.

2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa."

La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.

Por otra parte, si el alquiler de los alojamientos turísticos no se limita a la mera puesta a disposición de parte de los inmuebles durante periodos de tiempo, sino que se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el 27.1 ,LIRPF.

En consecuencia, si se presta este tipo de servicios estaríamos ante rendimientos derivados de actividades económicas, mientras que si no se prestan estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el 27.2 ,LIRPF, en cuyo caso, también podríamos estar ante rendimientos derivados de actividades económicas

En caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización de los inmuebles y los demás bienes cedidos con éstos, en los términos previstos en el 23.1 ,LIRPF, y en los Art. 13 ,RIRPF.

Al tratarse del arrendamiento de inmuebles cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto prevista en el apartado 2 del Art. 23 ,LIRPF.

En caso de calificarse como rendimientos de actividades económicas, conviene señalar que ni la actividad económica clasificada en el Epígrafe 685 de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, ni la actividad de arrendamiento de inmuebles (epígrafes 861 u 862 de las Tarifas del IAE) se encuentran comprendidas en el ámbito de aplicación del método de estimación objetiva de forma que el rendimiento neto de la actividad que, en su caso, desarrolle el consultante se determinará por el método de estimación directa.

De acuerdo con lo dispuesto en el 28.1 ,LIRPF, el rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las normas especiales contenidas en el Art. 30 ,LIRPF para la estimación directa.

Por su parte, el 10.3 ,Ley 27/2014, de 27 de noviembre dispone que “en el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas."

De acuerdo con lo anterior, la deducibilidad de los gastos está condicionada por el principio de su correlación con los ingresos, de tal suerte que aquéllos respecto de los que se acredite que se han ocasionado en el ejercicio de la actividad, que estén relacionados con la obtención de los ingresos, serán deducibles, en los términos previstos en los preceptos legales antes señalados, mientras que cuando no exista esa vinculación o no se probase suficientemente no podrían considerarse como fiscalmente deducibles de la actividad económica.

Además del requisito de que el gasto esté vinculado a la actividad económica desarrollada, deberán los gastos, para su deducción, cumplir los requisitos de correcta imputación temporal, de registro en la contabilidad o en los libros registros que el contribuyente deba llevar, así como estar convenientemente justificados mediante el original de la factura normal o simplificada.

BASE JURÍDICA

- Consulta vinculante DGT nº V3293-13 (DGT V3239-13, de 04/11/2013)

- Ley 35/2006, de 28 de noviembre