Caso práctico: Mi casero no está pagando la hipoteca, ¿me pueden echar del piso?

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 26/06/2013
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

En caso de que el propietario de una vivienda, deje de hacer frente a los pagos de los plazos de la hipoteca que tiene que tiene el piso, si se produce el embargo del piso, ¿pueden echar al arrendatario de la vivienda?

 RESPUESTA

Si el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado antes del 6 de junio de 2013, fecha en que entró en vigor la reforma de la LAU, aunque se embargue al propietario de la vivienda, el inquilino conserva los mismos derechos que tenía antes del embargo: puede utilizar la vivienda hasta que finalice el plazo de alquiler pactado

Existe un protección especial para arrendamientos de vivienda cuya duración no hubiera cumplido los cinco años, el arrendamiento quedaría intacto y no se extinguiría en casos de ejecución hipotecaria, aun cuando el arrendamiento estuviera inscrito con posterioridad a la hipoteca, o ni tan siquiera estuviera inscrito

Por ello, el hecho de que un arrendador pague o no su hipoteca y el inmueble arrendado se subaste, no afectaría al inquilino, ni a su contrato de alquiler, ya que este último se mantiene mientras tiene vigencia. Si un arrendatario reside en el inmueble de buena fe, es su domicilio habitual y abona el alquiler correspondiente, puede permanecer en esa casa. La renta que el inquilino paga por el arrendamiento de la vivienda se la abona al propietario. Sin embargo, tras la ejecución hipotecaria, cambia el sujeto pasivo, el arrendatario pasa a pagar su alquiler al banco.

En una ejecución hipotecaria, en función de si ha entrado a vivir en el inmueble antes o después de esa ejecución, el inquilino puede encontrarse con una impugnación del arrendamiento por parte del acreedor hipotecario, quien tiene que probar que el alquiler ha sido de mala fe y en perjuicio de sus intereses. Si al inquilino de una vivienda se le notifica judicialmente el embargo del piso, debe acudir de manera apremiante al llamamiento del juzgado para comunicar su situación de arrendatario. La comunicación tiene que acompañarse de una fotocopia del contrato de arrendamiento. Además, el arrendatario debe solicitar un documento en el que se hace constancia escrita de ello. Salvo que el juzgado indique -siempre a través de un escrito- otra circunstancia, el inquilino tiene la obligación de mantener el abono del alquiler, de la misma forma en que lo hacía hasta ese momento. Desde luego, el arrendatario no debe dejar de pagar su alquiler para no exponerse a un desahucio.

Cuando el inquilino recibe una ejecución de hipoteca en forma de citación al juzgado a nombre del casero:

- Si el contrato de alquiler es anterior a la hipoteca, o pese a ser posterior se le notificó al banco, y el inquilino lo hace valer en el juzgado (se persona en el procedimiento), puede seguir en la vivienda hasta que finalice su contrato. El arrendatario debe entregar al casero la carta del juzgado o acudir allí para informar de que no puede comunicarse con él.

- Si durante la duración del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido, (según el artículo 13.1 ,Ley de Arrendamientos Urbanos). Se exceptúan los contratos de arrendamiento que hubieran accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho arrendado, en ese caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

 Tras la Reforma, el legislador modifica radicalmente el citado artículo 13, estableciendo que el arrendamiento de vivienda que no fuera inscrito, o inscrito con posterioridad a la hipoteca, quedará resuelto en caso de ejecución hipotecaria. 

 BASE JURIDICA

Art. 13 ,Ley de Arrendamientos Urbanos

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Arrendatario
Hipoteca
Ejecución hipotecaria
Arrendamiento de vivienda
Contrato de arrendamiento
Arrendador
Buena fe
Acreedor hipotecario
Mala fe
Arrendamientos urbanos
Sustitución fideicomisaria
Plazo de contrato
Derecho de opción
Opción de compra
Registro de la Propiedad
Retracto convencional
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