Caso práctico: comunidad de bienes: tipo impositivo aplicable en el IVA y tratamiento fiscal de los suplidos

En este caso práctico analizamos dos cuestiones. La primera, el tipo impositivo aplicable a las operaciones de arrendamiento realizadas por una comunidad de bienes que desarrolla una actividad (promoción inmobiliaria). La segunda, el pago de suplidos y sus repercusiones fiscales en el ámbito del IVA e IRPF.

PLANTEAMIENTO

Dos comuneros personas físicas integrantes de una comunidad de bienes cuya actividad consiste en la promoción inmobiliaria adquirieron conjuntamente dos parcelas colindantes sobre las que ha construido una nave industrial que posteriormente la comunidad ha arrendado a un tercero.

Los comuneros habían pactado con la entidad vendedora que con anterioridad a la compraventa esta última quedaba obligaba a agrupar la superficie total adquirida en una única parcela.

No obstante, la compradora adquirió finalmente las dos parcelas y con posterioridad promovió la agrupación de las mismas, otorgando la correspondiente escritura de agrupación, lo que le ha generado unos gastos que va a refacturar a la vendedora.

En relación con el IVA, ¿la comunidad deberá repercutir el IVA al tercero comprador de la parcela?

¿Puede deducir el IVA soportado en los gastos de notaría y registro de la agrupación que ha satisfecho a su nombre y que van a ser objeto de refacturación?

¿El arrendamiento de la nave industrial está sujeta y no exenta del Impuesto?

En relación con el IRPF, ¿Los gastos correspondientes a la agrupación de fincas pueden considerarse como pérdida patrimonial correspondiente a los comuneros? y si ¿el posterior cobro de dicho importe a la entidad vendedora tiene la naturaleza de rendimientos del capital inmobiliario y si dichos rendimientos quedan sometidos a retención?

RESPUESTA

¿La comunidad deberá repercutir el IVA  a la vendedora?

La comunidad de bienes deberá repercutir en factura el Impuesto a los destinatarios de las operaciones sujetas al Impuesto.

¿Puede deducir el IVA soportado en los gastos de notaría y registro de la agrupación que ha satisfecho a su nombre y que van a ser objeto de refacturación?

No, tampoco debe incluir en la base imponible del Impuesto la cuantía repercutida en el reembolso del impuesto.

¿El arrendamiento de la nave industrial está sujeta y no exenta del Impuesto?

Sí, al tipo general del 21 por ciento.

¿Los gastos correspondientes a la agrupación de fincas pueden considerarse como pérdida patrimonial correspondiente a los comuneros?; ¿El posterior cobro de dicho importe a la entidad vendedora tiene la naturaleza de rendimientos del capital inmobiliario y si dichos rendimientos quedan sometidos a retención?

No, ni el desembolso genera una pérdida patrimonial ni el reembolso produce un rendimiento del capital mobiliario.

ANÁLISIS

• Repercusión de IVA al tercero arrendatario de la parcela

Establece el artículo 84 la LIVA que serán sujetos pasivos del Impuesto:

"1º. Las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al Impuesto, salvo lo dispuesto en los números siguientes.

(...)

Tres. Tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto."

En tanto la normativa configura a las comunidades de bienes como sujetos pasivos del impuesto y esta realiza operaciones sujetas y no exentas, como son las de promoción inmobiliaria, la comunidad de bienes está obligada a repercutir el impuesto en las operaciones sujetas al mismo.

• Deducción del IVA soportado en los gastos de notaría y registro que van a ser objeto de refacturación

Respecto de la deducción del IVA soportado en gastos reembolsables, establece el artículo 78.3 de la LIVA que:

"Tres. No se incluirán en la base imponible

(...)

3.º Las sumas pagadas en nombre y por cuenta del cliente en virtud de mandato expreso del mismo. El sujeto pasivo vendrá obligado a justificar la cuantía efectiva de tales gastos y no podrá proceder a la deducción del impuesto que eventualmente los hubiera gravado."

Se establece de estar manera la no deducibilidad del IVA soportado al igual que se limita la inclusión del IVA repercutido, en el reembolso, para el cálculo de la base imponible del Impuesto. Se trata pues de una operación neutra para la comunidad de bienes.

• Sujeción al impuesto de los arrendamientos

En tanto la comunidad de bienes se configura como un empresario o profesional en el desarrollo de su actividad, conforme a lo establecido en los artículos 4 y 5 de la LIVA, y el arrendamiento se recoge en el artículo 11 de la LIVA como una prestación de servicios y, por tanto, operación sujeta y no exenta del impuesto: al arrendamiento le será de aplicación los tipos impositivos conforme a lo establecido en los artículos 90 y 91 de la LIVA.

De esta manera establece el artículo 90 de la LIVA que se exigirá el impuesto al tipo general, del 21 por ciento, cuando las operaciones no se encuadren dentro de alguno de los supuestos en el artículo 91. En este caso, ningún precepto del artículo 91 recoge al arrendamiento de una parcela como susceptible de aplicación del tipo reducido del Impuesto.

• Los gastos correspondientes a la agrupación de fincas: consideración como pérdida patrimonial por su desembolso y rendimiento del capital mobiliario por su cobro.

Establece el artículo 76 del RIRPF que:

"No se considerará que una persona o entidad satisface rentas cuando se limite a efectuar una simple mediación de pago.

Se entenderá por simple mediación de pago el abono de una cantidad por cuenta y orden de un tercero.

No tienen la consideración de operaciones de simple mediación de pago las que se especifican a continuación. En consecuencia, las personas y entidades antes señaladas estarán obligadas a retener e ingresar en los siguientes supuestos:

1.º Cuando sean depositarias de valores extranjeros propiedad de residentes en territorio español o tengan a su cargo la gestión de cobro de las rentas derivadas de dichos valores, siempre que tales rentas no hayan soportado retención previa en España.

2.º Cuando satisfagan a su personal prestaciones por cuenta de la Seguridad Social.

3.º Cuando satisfagan a su personal cantidades desembolsadas por terceros en concepto de propina, retribución por el servicio u otros similares.

4.º Tratándose de cooperativas agrarias, cuando distribuyan o comercialicen los productos procedentes de las explotaciones de sus socios".

Por tanto, si la cantidad pagada por la comunidad de bienes deriva de una mediación de pago, esta no supondrá nunca una generación de renta para la comunidad de bienes, lo que determina en última instancia que no exista ni una pérdida patrimonial, ya que no ha existido desembolso a efectos del IRPF porque estas cantidades son reembolsadas, ni ha existido un rendimiento del capital mobiliario por razones idénticas.