Caso práctico: ¿Contra quién debe reclamar el propietario de un piso que sufre filtraciones?

PLANTEAMIENTO

En el piso de «B» han aparecido goteras en el techo como consecuencia de la rotura de una cañería, ¿contra quien tiene que reclamar, la comunidad de propietarios o el vecino del piso superior?

RESPUESTA

Depende de la procedencia de la filtración. Si el elemento causante de la filtración es privativo, la responsabilidad recaerá sobre el vecino, si es comunitario, sobre la comunidad de propietarios.

En este caso por lo tanto, habrá que determinar si la cañería es privativa o común. Según reiterada jurisprudencia, es privativa una cañería o conducción si su función es satisfacer a un propietario, como aquellas que salgan de la red general del edificio para dar servicio a una vivienda o local; y son comunes el resto de conducciones, aun cuando puedan discurrir, en parte, por espacios privativos.

Al respecto, la SAP de Tenerife 587/2011, de 1 de diciembre, ECLI:ES:APTF:2011:2733, determina cuando una conducción debe ser considerada un elemento común pese a discurrir por espacio privativo:

«no cabe solo atender a la ubicación de la bajante para calificarla de común o privativa, sino que ha de examinarse también el servicio o la finalidad de dicha bajante, que como afirma el perito recoge agua de lluvia, no procedente de instalaciones del local, de donde resulta que atendiendo a que dicha bajante recoge el agua de lluvia, procedente de un elemento común, que es la rampa y con destino al bajante general, cuya función es canalizar el agua de lluvia, ha de calificarse como elemento común del edificio al servicio no del local, sino de todo el edificio, que se ubica en elemento privativo, para poder conectar con la bajante general».

Y, según la SAP de Madrid n.º 303/2009, de 6 de julio, ECLI:ES:APM:2009:8320, son cañerías privativas:

«En el presente caso la tubería averiada discurría por el suelo de la terraza y del comedor del piso NUM002 , hasta el radiador de este último, siendo preciso, según documento emitido por el fontanero (al folio 122) desmontar los tubos de la calefacción y poner dos llaves de esfera, tubo de cobre, 4 entronques y varios codos con sus juntas y soldaduras, debiendo luego tapar de nuevo el suelo de terraza y salón. Por tanto aplicando la doctrina reseñada, cabe concluir que la conducción causante de los daños en el piso asegurado en Reale, es de carácter privativo, al estar dentro de los límites del NUM002 , aunque esté conectada, lógicamente a la conducción vertical, esta ya sí comunitaria. En consecuencia su estado de conservación depende de su propietario, sin que deba responder de los daños y perjuicios reclamados la C de P, ni su aseguradora Liberty».