Caso práctico: Contrato de préstamo hipotecario firmado en 2018. ¿Quién debe abonar los gastos?

PLANTEAMIENTO

Un consumidor ha firmado un contrato de préstamo hipotecario el 8 de noviembre de 2018. En el contrato se contempla una cláusula que contempla que lo gastos de formalización deben ser abonados por el consumidor,  y entre estos gastos se contemplan: gastos de notaría, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esta cláusula es reconocida como abusiva y, por tanto, ¿cómo deben distribuirse los gastos?

RESPUESTA

Para determinar la distribución de los gastos debemos tener siempre presente la fecha de la firma del contrato, ya que con el paso de los años ha cambiado, no solo la posición de la jurisprudencia sino también la regulación. En el caso que se plantea el contrato se ha firmado el 8 de noviembre de 2018.

Si bien son muchas las resoluciones de tribunales que se han referido a esta materia, tomaremos de base la SAP de Murcia n.º 1091/2020, de 10 de diciembre, ECLI:ES:APMU:2020:2444.

En cuanto a los gastos notariales y registrales las sentencias dictadas por el pleno del Tribunal Supremo en 23 de enero de 2019 establecen que estos gastos deben ser asumidos por mitades. De tal forma que son el consumidor y la entidad bancaria los que a partes iguales deben hacer frente a estos gastos.

Respecto a los gastos de gestoría en el caso, estamos ante un préstamo firmado en el año 2018 y por tanto anterior a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, por tanto, en el momento de la firma no existía ninguna regulación respecto a quién debe asumir esos gastos. Es por eso que tanto el TJUE como el TS han determinado que, ante la ausencia de norma legal de atribución de esos gastos de gestoría, la única fuente de asignación de los mismos al prestatario es la convencional. Si desaparece —como consecuencia de su nulidad— deberá responder de los mismos el prestamista, que es el que ha generado ese gasto e impuesto al consumidor de manera abusiva. 

A TENER EN CUENTA. La nulidad de la cláusula sobre los gastos de gestoría se da cuando se imponen de una manera inequitativa a la parte débil. Sin embargo, el tribunal no niega que una distribución equitativa de esos gastos sería posible.

Finalmente, en cuanto se refiere al impuesto de actos jurídicos documentados debemos acudir a lo sentado por la jurisprudencia. El Tribunal Supremo ha realizado varias interpretaciones sin embargo la concluyente, para el caso objeto de análisis, es la que se recoge en la STS n.º1669/2018, de 27 de noviembre, ECLI:ES:TS:2018:3888, en la que dispone que el sujeto pasivo del IAJD en los préstamos hipotecarios es el prestatario.

A TENER EN CUENTA. Ante la polémica causada con el cambio de doctrina jurisprudencial, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, para modificar el artículo 29 de la LITPAJD y atribuir su pago a los prestamistas. Esta reforma entró en vigor al día siguiente de su publicación, esto es, el 10 de noviembre de 2018.