Caso práctico: Cuotas de los locales de la planta baja

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 10/07/2013
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

Una comunidad de propietarios está constituida por ocho viviendas iguales a las que se accede por una misma escalera, con unos locales comerciales en la planta baja que tienen entrada propia, instalación eléctrica y desagües distintos a los del resto del inmueble. La comunidad exige a los propietarios de estos locales el pago de la misma cuota que al resto de propietarios. Ellos ni consumen la luz de la comunidad ni influyen en la suciedad de las zonas comunes y se pretende que pague igual. ¿Es esto correcto, o su cuota debería ser inferior a la de los propietarios de viviendas?

RESPUESTA

Para la determinación de la cuota de participación que corresponda a cada propietario, la Ley de Propiedad Horizontal establece como base para su fijación diversos parámetros tales como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

La escritura de obra nueva o división horizontal, es decir, en el título constitutivo, es donde debe fijarse la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, cuya determinación puede efectuarse según los casos, por el propietario único del Edificio al iniciar la venta de los pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial, según los criterios o parámetros anteriormente expuestos.

El título constitutivo de la propiedad horizontal es el instrumento formal que describe el inmueble y cada uno de los elementos que lo componen, tanto privativos como comunes y, en cuanto a los primeros (que estarían conformados por todos y cada uno de los pisos y locales que lo integran), las cuotas o participación que corresponden a cada uno de ellos y que tienen asignadas. Pero el título no sólo se limita a eso, sino que puede establecer reglas de constitución y ejercicio de derechos y actividades no prohibidas por ley en cuanto al uso y destino del edificio, sus elementos privativos, administración, gastos, instalaciones, servicios… De una forma más sencilla se definiría como el documento que describe el edifico en general y cada piso en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos, tales como plazas de garaje, buhardillas o trasteros.

El título suele contener, además, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, que forman los estatutos de la comunidad.

El apartado e) del 9.1 ,Ley de Propiedad Horizontal, establece la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En este sentido es importantísimo consultar la escritura de división horizontal del Edificio por si contuviese algún tipo de normativa comunitaria específica, en cuanto a la forma de contribución en dichos gastos, ya que en determinado grupo o capítulo de gastos puede establecerse en la escritura de división una forma de contribución distinto al de la cuota de participación (por ejemplo por partes iguales o avas partes).

BASE JURÍDICA

Art. 9 ,Ley de Propiedad Horizontal

 

Cuota de participación
Comunidad de propietarios
Propiedad horizontal
Local comercial
Zonas comunes
Obra nueva
Elementos comunes
Título constitutivo
Título constitutivo de la comunidad de propietarios
Elementos privativos
Plaza de garaje
Estatutos de la comunidad de propietarios
Gastos comunes
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