Caso práctico: ¿Debe la comunidad de propietarios indemnizar al arrendador si el arrendamiento se extingue por causa de defectos en los elementos comunes?

PLANTEAMIENTO

«A» es propietario de una vivienda que tiene arrendada a «B». Tras unos meses en la vivienda, «B» le comunica a «A» que debido a la existencia de humedades y la presencia de moho, quiere rescindir el contrato de arrendamiento, lo que finamente tiene lugar.

Para averiguar el origen de las humedades que sufre la vivienda, «A» contrata a un perito, que tras las actuaciones pertinentes, concluye que la causa de la humedades es mal estado de la fachada del edificio, motivo por el cual interpone una demanda contra la comunidad de propietarios por ser la fachada un elemento común.

1. ¿Tiene derecho «A» a una indemnización de daños y perjuicios por lucro cesante, a cargo de la comunidad?

2. ¿Cómo se valorará el lucro cesante?

RESPUESTA

1. Sí. Así se desprende de lo establecido a través del art. 1106 del Código Civil, conforme al cual:

«La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes».

Al respecto, la SAP de Segovia n.º 48/2011, de 11 de marzo, ECLI:ES:APSG:2011:70, ha declarado que: 

«En cuanto al primer motivo de recurso, la parte actora reclamaba como indemnización por lucro cesante la cantidad que habría dejado de percibir a consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con las inquilinas. Dicho contrato era de un año y éstas habían ocupado el piso tres meses cuando se fueron, por lo que se reclaman las rentas dejadas de percibir de los nueve meses restantes, 4.500 €, a razón de 500 € al mes. La juez reinstancia desestima esta pretensión al considerar que no se ha probado que la vivienda fuese inhabitable, y que pese a la declaración de una de las inquilinas en el acuerdo de resolución no se hizo constar causa alguna.

La Sala discrepa de esta valoración de al juez de instancia. Es cierto que el art. 21 LAU establece al obligación del arrendador de mantener el inmueble alquilado en condiciones de habitabilidad y que la no realización de las obras otorgan la arrendatario el derecho de extinguir el contrato (art. 27.3.a ) LAU), como también lo es que la inhabitabilidad de la vivienda derivada de obras ordenadas por la autoridad da opción al arrendatario para suspender el contrato o resolverlo (art. 26 LAU). En ambos casos se habla de inhabitabilidad de la vivienda, y este extremo no se ha acreditado de forma completa.

Ahora bien, en este momento no estamos estudiando la procedencia o improcedencia de la resolución contractual ni el responsable del incumplimiento. La parte actora pone de relieve un hecho, y es que las arrendatarias, a al vista de lamentable estado de la vivienda derivado de las humedades, decidieron que no podían seguir habitando esa casa y por ello desistieron del contrato. Por tanto para reclamar indemnización por lucro cesante al actor le bastará con probar que las inquilinas dejaron la vivienda por causa de las humedades imputadas a la Comunidad de Propietarios. Y este extremo sí ha quedado acreditado. A juicio ha comparecido una de las inquilinas, de la que no existe motivo por el que dudar de su testimonio, y más allá de toda duda interpretativa ha afirmado que se fueron porque no se podía vivir en una casa con tantas humedades. Inhabitable o no, tanto el testimonio de esta testigo como la pericial aportada por la actora ponen de relieve que esas humedades iban mucho más allá de lo que pueden considerarse unas humedades normales de una vivienda sita en una planta baja y de construcción antigua. Existía en al casa un fuerte olor a humedad y a moho, los muebles estaban mohosos en su parte trasera, se estropeaban los cuadros que se colocaban en la pared, y salía agua entre las baldosas de la cocina cuando se pisaba sobre ellas. En estas condiciones, desconocemos si técnicamente esta vivienda podrá ser declarada como inhabitable, pero desde luego lo que sí se puede afirmar es que es indigna para ser habitada por alguien que paga un alquiler por ella».

2. La propia SAP de Segovia n.º 48/2011, responde a esta cuestión limitando el lucro cesante al tiempo que la vivienda haya estado en obras y, por lo tanto, no haya podido ser objeto de utilización, bajo la premisa de que no es seguro que el arrendatario permaneciera en la vivienda durante toda la duración del contrato y, porque una vez rematadas las obras, el arrendador tiene la opción de volver a alquilarlo.

«Lo dicho anteriormente hace que la sentencia deba revocarse en este punto y fijar una indemnización como lucro cesante. Sin embargo no se considera que por tal deba entenderse toda la que reclama la parte. Es verdad que entre las partes existía un contrato, pero no es seguro que ese contrato se fuese a mantener y que las arrendatarias fuesen a permanecer todo el año pactado. Como parece desprenderse tanto del plazo de arrendamiento como de las arrendatarias, no nos hallaríamos ante un arrendamiento para formar un domicilio familiar permanente sino una vivienda eventual, lo que hace que la expectativa del actor no sea tan firme como se pretende. Por otra parte, una vez resuelto el contrato, el actor tiene la opción de volver a alquilar la vivienda. Ante ello, se considera excesivo conceder como indemnización los nueve meses de rentas que dejaría de percibir.

Por contra, acreditadas las humedades y la responsabilidad de la Comunidad demandada por ellas, hay que entender que el tiempo que la casa haya estado en obras y que por lo tanto no haya podido ser objeto de utilización sí debe ser indemnizado. Ante ello, constando que la vivienda se puso nuevamente en alquiler a finales de abril (por un precio superior al pactado en su día), la demandada deberá indemnizar por los perjuicios causados a la parte actora en las mensualidades de enero a abril, cuatro meses de renta o lo que es lo mismo 2.000 €».