Caso práctico: Derecho de superficie a cambio de construcciones futuras

PLANTEAMIENTO

Recepción de un derecho de superficie a cambio de construcciones futuras

La empresa constructora A acuerda la constitución de un derecho de superficie sobre unos terrenos de la empresa B mediante el cual la empresa A se constituye como superficiaria de un terreno en el cual construirá un edificio.

El coste de la construcción presupuestado es de 4.500.000 de euros.

Al cabo de 30 años vencerá el derecho de superficie y la edificación pasará a ser propiedad de la empresa B.

La vida útil de la edificación es de 40 años.

OPERACIONES A REALIZAR

Valoración del derecho de superficie.

Asientos contables de la empresa constructora.

SOLUCIÓN

Valoración

Para la valoración el derecho de superficie hay que atenerse a lo publicado en el BOICAC No 96/2013 Consulta 1

A mayor abundamiento cabe señalar que el criterio de este Instituto sobre la forma de contabilizar la constitución de un derecho de superficie por parte de la sociedad propietaria de un terreno, que como remuneración recibe un canon periódico y la propiedad de un inmueble a la fecha de finalización del citado derecho estၠpublicado en la consulta 6 del BOICAC no 40, que también se considera vigente en aplicación del nuevo PGC con las necesarias adaptaciones terminológicas y de presentación, en los siguientes términos:

a) El canon variable originará el reconocimiento de un ingreso anual de conformidad con el principio de devengo.

b) Adicionalmente, en la medida que el inmueble construido en el terreno por cuenta de la sociedad superficiaria constituye una contraprestación más de la operación, la empresa deberၠreflejar contablemente el futuro derecho de propiedad sobre el inmueble como un activo (derecho de crédito a recibir el inmueble) y el correspondiente ingreso de forma sistemática durante el plazo del contrato, de acuerdo con un criterio financiero, sin perjuicio de la posible aplicación del principio de importancia relativa.

A tal efecto, salvo mejor evidencia de lo contrario, el importe que debería lucir en el activo de la empresa propietaria del terreno al finalizar el derecho de superficie podría asimilarse al valor neto contable de la construcción en la empresa superficiaria, en dicha fecha, en el supuesto de que la amortización se calculase en función de la vida económica del activo. En su caso, al cierre de cada ejercicio se deberán efectuar las correcciones valorativas necesarias.

En nuestro caso la Empresa constructora que se constituye como superficiaria valorará el  derecho de superficie por el importe desembolsado a la empresa B, que en este caso es 0, ya que no se produce ningún pago para adquirir el derecho de superficie. Adicionalmente deberá registrar la construcción como  un inmovilizado para uso propio practicando la correspondiente amortización. Por último dotará el fondo de la edificación por la diferencia entre la vida útil del edificio y la duración del  derecho de superficie.

Asientos

En el momento de acabar la construcción.

Cada año por la amortización de la edificación. Al ser la vida útil de 40 años, depreciamos cada año depreciamos 112.500 €.

Cada mes por la dotación del fondo de reversión. Al llegar al término de los 30 años, la empresa A deberá entregar el terreno y el edificio. Como el edificio no estará amortizado completamente, se dota un fondo para cubrir la diferencia entre los 30 años del derecho de superficie y los 40 años de vida útil del edificio.

Fuentes:

BOICAC No 96/2013 Consulta 1

Normas de adaptación del PGC a las Empresas Constructoras. Orden de 27 de enero de 1993