Caso práctico: Carga de la prueba en el ejercicio de la acción negatoria de servidumbre

PLANTEAMIENTO

Caso de que un edificio que dedica uno de sus sótanos como garaje, desde que se construyó. En los planos del edificio, se puede observar cómo en uno de los laterales del garaje hay una puerta de comunicación con el edificio colindante, que fue abierta en el año 1994.

Los vecinos de la comunidad de propietarios del edificio utilizan desde su apertura la puerta como paso de un edificio a otro. Sin embargo, la comunidad de propietarios del edificio contiguo, representada por su presidente, decide formular acción negatoria de servidumbre en el año 2015.

Ante una acción negatoria de servidumbre,

1. ¿Sobre quién recae la carga de la prueba?

2. ¿Es susceptible de instar la usucapión sobre la servidumbre de paso defendida por la comunidad de propietarios?

RESPUESTA

1. ¿Sobre quién recae la carga de la prueba?

La carga de la prueba recae sobre quien alega la servidumbre ya que la propiedad se presume libre de cargas, así lo han reiterado los tribunales como la de la Audiencia Provincial de Guadalajara en su sentencia n.º 220/2022, de 3 de mayo, ECLI:ES:APGU:2022:306 que establece:

«Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha once de julio de 2014, antes citada, lo que es importante destacar es que un derecho real de servidumbre es muy distinto de la situación de hecho, es decir, de la mera tolerancia que ni siquiera afecta a la posesión, como dispone el artículo 444 del Código civil y la sentencia de 1 de marzo de 2011 califica el caso extremo como animus spoliandi.

Como han dicho las sentencias del 21 octubre 1987 y ha reiterado la de 24 octubre de 2006 toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título que, como dicen las sentencias de 2 junio de 1969 , 1 de marzo de 1994 y 27 octubre 2003 es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres: sentencias del 25 marzo 1961 , 23 junio de 1995 (que citan numerosas sentencias anteriores, desde la de 3 marzo 1902) y 22 diciembre 2008.

Por lo cual, en la acción negatoria, como la presente, es la parte demandada la que sufre la carga de la prueba de acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre que la parte contraria le niega. Ciertamente, más que adquisición se trata de constitución del derecho real ya que la servidumbre se adquiere normalmente por su constitución."».

 2. ¿Podría alegar la comunidad colindante la adquisición de la servidumbre por usucapión?

Teniendo en cuenta que la servidumbre de paso es una servidumbre discontinua, la misma no puede adquirirse mediante prescripción, sino que será necesario un título. Así lo ha declarado la sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres n.º 963/2021, de 18 de noviembre, ECLI:ES:APCC:2021:1225 la cual haciendo referencia a la jurisprudencia del Tribunal Supremo señala:

«(...) La servidumbre de paso, como discontinua y aparente, conforme al artículo 539 del Código Civil y reiterada Jurisprudencia (...), sólo puede adquirirse en virtud de título, salvo el caso del reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme, como contempla el artículo 540. Nos estamos refiriendo a la servidumbre de paso voluntaria pues en todo el presente proceso no aparece una sola alegación de que se establezca por ley ( artículo 536 del Código Civil) ni que se haya constituido por convenio. Como se ha apuntado la servidumbre de paso, como discontinua, a la luz del último inciso del artículo 539 sólo podrán adquirirse en virtud de título, entendiendo por título el negocio jurídico ( Sentencia de 27 de Octubre de 2.003) por el que se constituye y, conforme al artículo 594, el propietario del predio sirviente las puede constituir sobre su finca, ya que las servidumbres voluntarias pertenecen al campo de la autonomía privada, dice la Sentencia de 19 de Julio de 2.002 y la del 10 de Febrero de 2.011 la ratifica al añadir que es una facultad de todo propietario. En definitiva, la servidumbre de paso sólo es posible constituirla por negocio jurídico, que legitime su ejercicio, como dicen las sentencias de 21 de Octubre de 1.987 y 24 de Octubre de 2.006. (...)».