Caso práctico: Ejercicio del derecho de opción sobre una vivienda hipotecada

PLANTEAMIENTO

Con fecha 10 de diciembre de 2014, «A» otorga a «B», a título gratuito y en virtud de contrato, un derecho de opción a compra sobre una vivienda de su propiedad. En dicho contrato se acordó su posterior elevación a escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. Asimismo, se estipuló que la vigencia del derecho tendría un plazo de 4 años y que el precio de compra quedaba fijado en 120.000€.

Así pues, con fecha 30 de diciembre de 2014, ambas partes proceden al otorgamiento de la escritura, inscrita el mismo día en el Registro de la Propiedad.

Ante la idea de abrir un negocio, «A» decide solicitar un crédito al banco, ofreciendo como garantía la vivienda sobre la que «B» ostenta un derecho de opción a compra. Con fecha 14 de abril de 2015, el banco concede un crédito hipotecario por importe de 100.000€.

¿Cómo repercutiría el ejercicio por parte de «B» de su derecho de opción a compra sobre la vivienda hipotecada?

RESPUESTA 

El derecho de opción constituye un contrato atípico no contemplado por la ley. No obstante, por analogía, a este supuesto le será de aplicación el art. 1520 del CC relativo al retracto convencional, que establece:

«El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe y según costumbre del lugar en que radique».

Por lo tanto, «B» deberá exigir a «A» que levante la carga sobre la vivienda y que asuma los gastos que de la misma se deriven.