Caso práctico: Extinción de condominio con actualización de valor y ganancia patrimonial IRPF comunero compensado en metálico

PLANTEAMIENTO

Dos hermanas adquieren en el año 1999 una casa conjuntamente y por partes iguales, por un valor total de 150.000 euros. En 2023 proceden a extinguir el condominio, valorando la propiedad en 240.000 euros. Una de ellas se adjudica el inmueble y compensa a la otra por importe de 120.000 euros.

Quien recibe la compensación en metálico, ¿debe tributar por la ganancia patrimonial en su IRPF?

RESPUESTA

En este caso, dado que se produce una actualización del valor del bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación (en el momento de extinguirse el condominio, el inmueble tiene un valor superior al que tenía cuando se adquirió por las hermanas), existirá una ganancia patrimonial sujeta a IRPF para quien percibe la compensación económica sin adjudicarse el inmueble. 

Con carácter general y atendiendo al artículo 33.2 de la LIRPF, se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común, en la disolución de comunidades de bienes o en los de separación de comuneros. Ahora bien, el precepto precisa que estos supuestos «no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos». En tal sentido, conviene tener en cuenta el criterio sentado en la resolución del TEAC n.º 2488/2017, de 7 de junio de 2018:

«De acuerdo con el apartado segundo del artículo 33 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, con carácter general, el ejercicio de la acción de división de la cosa común o la disolución de las comunidades de bienes no implican una alteración en la composición del patrimonio, ya que su finalidad es únicamente especificar la participación indivisa que correspondía a cada uno de los copropietarios o comuneros, y a efectos de futuras transmisiones la fecha de adquisición no es la de la adjudicación de los bienes a los comuneros, sino la originaria de adquisición de los mismos.

 No obstante, para que opere lo previsto en el precepto citado es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión o en la extinción del condominio se correspondan con la cuota de titularidad, ya que, en el caso de que se atribuyan a uno de los copropietarios o comuneros bienes o derechos por mayor valor al que corresponda a su cuota de titularidad, existirá una alteración patrimonial en el otro u otros copropietarios o comuneros, pudiéndose generar, en su caso y en función de las variaciones de valor que hubiera podido experimentar el inmueble, una ganancia o una pérdida patrimonial».

De hecho, esta misma resolución analiza en su fundamento de derecho cuarto una serie de situaciones que pueden darse en la práctica en el momento de extinguirse el condominio sobre un bien inmueble, proyectando sobre ellas la doctrina que acaba de referirse. Y, en concreto, el caso que recoge en sexto lugar es análogo al planteado:

«Caso 6º: El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y al resultar indivisible o desmerecer mucho con la división se adjudica en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes.

En este supuesto existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que se queda con el inmueble y compensa en metálico a los demás. Estos últimos estarían transmitiendo a aquel sus cuotas indivisas de participación en el inmueble produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y como el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso».

A su vez, y por lo que se refiere en concreto a la existencia, en su caso, de ganancia patrimonial por parte de quien percibe la compensación en metálico, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1269/2022, de 10 de octubre, ECLI:ES:TS:2022:3585, establece lo siguiente:

«(...) con carácter general, el ejercicio de la acción de división de cosa común no implica una alteración en la composición del patrimonio, tal y como recoge el artículo 33.2. LIRPF, ya que únicamente se especifica la participación indivisa que correspondía a cada uno de los copropietarios. Ello comporta que, a efectos de futuras transmisiones, la fecha de adquisición no es la de adjudicación de los bienes a los copropietarios, sino la originaria de adquisición de dichos bienes.

Ahora bien, para que esto se produzca es necesario, además, que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión se correspondan con la cuota de titularidad, lo que no ocurrirá en el caso de que se haya producido una actualización del valor del bien, pues en tal caso se habrá producido un exceso de adjudicación, entendido como diferencia de valor, que genera una alteración patrimonial.

En el caso que se enjuicia, tal y como apreció la Administración, se ha generado una ganancia patrimonial en el Sr. Jose María por la diferencia entre la compensación en metálico percibida en la extinción del condominio y el 50% del precio de adquisición de la vivienda en 1983.

Consecuentemente, en los casos de división de la cosa común respetando la cuota de participación no hay alteración patrimonial, pero sí la habrá en los casos en que se produzca una actualización del valor del bien recibido, como ocurre cuando el copropietario recibe una compensación en metálico por un importe superior a la cuota que le correspondía en el condominio».

Así las cosas, y respondiendo a la consulta que ahora se plantea en el supuesto práctico, el criterio interpretativo que fija esta sentencia es que «la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva».