Caso práctico: Fallecimiento de inquilino. Continuación del arrendamiento

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 05/06/2013
  • Origen: Iberley

 PLANTEAMIENTO

1.- ¿Qué hay que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido?

2.- ¿Y en el caso de tratarse de un local de negocio?

3.- Extinguido el contrato, ¿existe derecho a indemnización al arrendatario?

RESPUESTA

1.- ¿Qué hay que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido?

El contrato de arrendamiento se disuelve si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el propietario no recibe notificación escrita del fallecimiento

Si alguien quiere ocupar como arrendatario el lugar del inquilino fallecido tiene que notificar por escrito al arrendador el fallecimiento. Para ello habrá de adjuntar el certificado de defunción, demostrar su identidad y su parentesco con el fallecido y, si cumple los requisitos legales, podrá continuar este alquiler.

Pero, el contrato de arrendamiento se disolverá si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el arrendador no es puesto al corriente por escrito sobre este extremo. Además, están obligados a pagar la renta de esos tres meses todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción, algo que también tendrá que ser notificado por escrito al propietario del piso en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.

Si la duración del arrendamiento es superior a tres años, las partes pueden pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario si éste tiene lugar transcurridos los tres primeros años de duración del contrato, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, (Art. 16 ,Ley de Arrendamientos Urbanos).

2.- ¿Y en el caso de tratarse de un local de negocio?

Cuando el arrendamiento de un local de negocio es para ejercer una actividad empresarial o profesional la Ley establece que el heredero o legatario puede ponerse en lugar del arrendatario en el alquiler, siempre y cuando lo haga saber por escrito al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

3.- Extinguido el contrato, ¿existe derecho a indemnización al arrendatario?

La extinción normal del alquiler de una propiedad en la que se haya ejercido una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, da al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador. Este derecho se hace efectivo siempre que el arrendatario haya comunicado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. La renta de mercado es la que acuerden las partes; si no hay pacto, se considerará aquella que determine un árbitro designado por ambas.

Sin embargo, según el apartado 3 del Art. 9 ,LAU "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor"

BASE JURÍDICA

Art. 16 ,Ley de Arrendamientos Urbanos

Art. 33 ,Ley de Arrendamientos Urbanos

Art. 34 ,Ley de Arrendamientos Urbanos

Arrendatario
Contrato de arrendamiento
Arrendador
Local comercial
Derecho a indemnización
Muerte del arrendatario
Parentesco
Arrendamientos urbanos
Subrogación
Plazo de contrato
Duración del arrendamiento
Legatario
Actividades empresariales
Divorcio
Consanguinidad
Nulidad matrimonial
Sentencia firme
Desalojo
Finca arrendada
Extinción del contrato
Condiciones del contrato
Fuerza mayor
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